Se você procura a melhor forma de investir em imóveis sem precisar comprar um apartamento do zero, este artigo foi feito para você. Nas próximas linhas, sintetizamos os principais ensinamentos que cobre riscos, rentabilidade, tributação e estratégias práticas. Ao final, você descobrirá como combinar crowdfunding imobiliário representado pela plataforma INCO – e Fundos Imobiliários (FIIs) para criar uma carteira robusta, diversificada e alinhada aos seus objetivos.
Nos últimos anos, a busca por renda passiva, proteção contra a inflação e valorização patrimonial colocou o setor imobiliário no centro da atenção dos investidores brasileiros. No entanto, muita gente ainda pensa que só existe o caminho tradicional: comprar um imóvel, pagar imposto, lidar com inquilino e esperar anos até obter retornos razoáveis. Hoje o cenário é outro. Plataformas de renda fixa em imóveis, como a INCO, prometem retornos previsíveis e protegidos por garantias reais, enquanto os FIIs entregam distribuição mensal de rendimentos isenta de IR para pessoas físicas. Este artigo explica, em detalhes, as vantagens e desvantagens de cada modalidade e oferece um passo a passo para você decidir onde e quanto alocar. Aperte o cinto e boa leitura!
1. Por que incluir imóveis na carteira de investimentos?
Proteção contra a inflação
O mercado imobiliário costuma acompanhar o comportamento do IPCA. Contratos de aluguel comerciais, por exemplo, são corrigidos anualmente por índices como IGP-M ou IPCA, garantindo que a renda passiva não perca poder de compra. Em períodos de inflação alta, como em 2021 (IPCA de 10,06 %), diversos FIIs logísticos elevaram dividendos sem comprometer a ocupação dos galpões.
Renda recorrente
Quem busca complementar o salário ou antecipar a aposentadoria valoriza recebimentos periódicos. Na renda fixa imobiliária (caso da INCO), os pagamentos geralmente são mensais ou trimestrais, definidos antes da aplicação. Nos FIIs, a lei obriga os gestores a distribuir, no mínimo, 95 % do resultado semestral – razão pela qual centenas de fundos pagam dividendos todo mês.
Descorrelação e diversificação
Imóveis reagem de forma diferente às oscilações da bolsa ou de títulos públicos. Durante a pandemia, enquanto o Ibovespa despencava 29,9 % no 1º trimestre de 2020, determinados fundos de logística caíram menos ou até subiram, sustentados pela explosão do e-commerce. Combinar imóveis com renda fixa, ações e renda variável internacional reduz a volatilidade total da carteira.
2. Modalidades de investimento em imóveis
Compra direta
É o modelo clássico: adquirir um apartamento, kitnet, sala comercial ou terreno. Exige alto capital inicial, custos de cartório, ITBI, condomínio, manutenção e eventual vacância. Apesar de oferecer controle total, a alavancagem gera riscos: basta um inquilino inadimplente para travar a renda.
Crowdfunding imobiliário (INCO)
A INCO atua como plataforma de investimentos coletivos. O investidor empresta dinheiro a incorporadoras para construção ou retrofit de projetos residenciais, recebendo juros prefixados ou híbridos (IPCA + taxa) garantidos por alienação fiduciária do terreno e patrimônio de afetação. O tíquete mínimo costuma começar em R$ 1 000.
Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs)
Negociados na B3 com códigos terminados em 11, os FIIs funcionam como condomínios de investidores. O gestor compra imóveis prontos (shoppings, lajes corporativas, galpões) ou ativos financeiros (CRIs) e distribui dividendos isentos de IR – vantagem enorme para pessoa física. É possível entrar com menos de R$ 100.
3. Riscos e segurança jurídica
Garantias na INCO
Cada oferta possui CCB (Cédula de Crédito Bancário) garantida por hipoteca ou alienação do próprio terreno. Caso algo dê errado, o imóvel é leiloado e o recurso devolvido aos investidores. Além disso, há patrimônio de afetação: o projeto fica separado do patrimônio da incorporadora, blindando dívidas de outras obras.
Riscos de mercado nos FIIs
Embora os FIIs sejam listados em bolsa, a cota pode oscilar mais que o valor patrimonial (VP). Exemplos de 2022 mostram FIIs de lajes corporativas negociando a 0,70 VP devido à alta vacância e ao home office. O risco de crédito afeta principalmente FIIs de CRIs, que dependem da saúde financeira das empresas emissoras.
Vacância, inadimplência e gestão
Tanto nos projetos da INCO quanto nos fundos de tijolo, a vacância pode reduzir os fluxos de caixa. A diferença é que, na INCO, o investidor tem data de vencimento e taxa fixa contratada; nos FIIs a renda cai imediatamente quando um inquilino sai. Escolher gestores com track record e obras bem localizadas mitiga esse risco.
“Segurança no mercado imobiliário vem de garantias reais e de diversificação. Investir em apenas um imóvel é mais arriscado do que aplicar em 20 projetos diferentes ou em um FII que possui dezenas de inquilinos.” – Eduardo Feldberg, criador do canal Primo Pobre.
4. Rentabilidade: quem rende mais, INCO ou FIIs?
No vídeo, Eduardo apresenta simulações que colocam frente a frente as duas modalidades. Enquanto a INCO exibe retornos anuais de 14 % a 18 % brutos (a depender do risco do projeto), os FIIs entregaram 11,3 % de média – somando dividendos e valorização – entre 2013 e 2023 (IFIX).
Tributação faz diferença
No crowdfunding, a Receita taxa os rendimentos como juros de renda fixa: 15 % a 22,5 % de IR conforme o prazo. Nos FIIs, o dividendo é isento para o “pessoa física buy and hold”. Assim, para empatar o líquido, um título de 16 % ao ano na INCO (já descontado IR de 15 %) precisa superar 13,6 % ao ano nos FIIs.
Tabela comparativa
| Criterio | INCO (Renda Fixa) | Fundos Imobiliários |
|---|---|---|
| Rentabilidade histórica | 14–18 % a.a. bruto | ~11 % a.a. (IFIX) |
| Tributação | IR regressivo (15–22,5 %) | Dividendos isentos + 15 % sobre ganho de capital |
| Prazo | 12 a 48 meses, pré-definido | Indeterminado (perpétuo) |
| Garantias | Alienação fiduciária, CCB | Imóveis + diversificação de cotas |
| Liquidez | Baixa (vencimento) | Alta (pregão B3 diária) |
| Tíquete mínimo | ~R$ 1 000 | ~R$ 100 |
| Volatilidade | Nula (marcação a mercado inexistente) | Média/Alta (cotação oscila) |
Na prática, a INCO tende a ganhar no retorno bruto e na previsibilidade, enquanto os FIIs lideram em liquidez e isenção de imposto. A escolha depende do horizonte de investimento e da necessidade de vender rapidamente.
5. Você quer ser dono ou investidor?
Gestão ativa vs. passiva
Comprar um apartamento exige administrar contrato, vistoria, reforma, anúncio em plataformas, cobrança de aluguel e pagamento de contas. Já nos projetos da INCO há uma gestora que cobra relatórios, e nos FIIs um profissional certificado (CVM) faz toda a administração. Você vira sócio, não síndico.
Tempo e esforço
No vídeo, Eduardo usa o exemplo de quem gasta cinco horas por mês para lidar com o inquilino. Se esse tempo fosse convertido em trabalho extra, ao valor médio de R$ 50/h, renderia R$ 250 mensais. Ao somar condomínio e vacância, muitas vezes o resultado fica pior que um FII bem escolhido.
Controle emocional
Quando a cota do FII cai 10 % em uma semana, o investidor inexperiente pode vender no pânico. Por outro lado, ver um canteiro de obra atrasado na INCO assusta, mas não existe cotação diária para lembrar o prejuízo. Perfil psicológico, portanto, é determinante.
- Prefere previsibilidade? Incline-se à INCO.
- Dispõe de tempo para estudar e acompanhar a bolsa? FIIs fazem sentido.
- Quer exposição física tangível? Compra direta, mas ciente do trabalho.
6. Acessibilidade e liquidez: de quanto você precisa e quando recebe de volta?
Tíquete mínimo
Na década passada, aplicar em imóveis exigia R$ 300 000 ou financiamento longo. Hoje bastam R$ 100 em um FII de papéis ou R$ 1 000 em uma oferta da INCO. Essa democratização abre espaço para o pequeno poupador diversificar cedo.
Liquidez diária dos FIIs
A B3 movimenta, em média, R$ 300 milhões/dia em FIIs. Fundos populares como HGLG11 chegam a girar R$ 15 milhões diariamente, permitindo vender e receber D+2. Lembre-se de que liquidez se concentra nos 30 maiores fundos; pequenos fundos monoativo podem travar em semanas de baixa.
Liquidez contratual da INCO
Na INCO, você só recupera o dinheiro no vencimento. Há um marketplace secundário em fase inicial, mas sem a profundidade da bolsa. Por isso, aplique apenas recursos que não farão falta antes de 24–36 meses.
7. Como montar uma estratégia combinada
Perfis de risco e exemplos de carteira
Eduardo conclui que o ideal é investir nos dois. A lógica está nas diferentes funções que cada produto cumpre:
- Reserva de valor – INCO IPCA+ garante juro real.
- Renda mensal isenta – FIIs de tijolo e papel.
- Proteção cambial – FIIs internacionais (REITs via BDR).
- Crescimento de capital – FIIs de desenvolvimento (HCTR, RBRY).
- Liquidez – FIIs elegíveis ao IFIX de alto volume.
- Segurança – projetos da INCO com dupla garantia.
- Alavancagem limitada – imóveis físicos só após patrimônio sólido.
Distribuição sugerida
Para um investidor moderado, Eduardo propõe alocar 20 % do portfólio em imóveis, divididos em 60 % FIIs e 40 % INCO. Assim você captura isenção de IR, liquidez e, ao mesmo tempo, garante taxas contratadas acima da Selic.
- Carteira de R$ 100 000 → R$ 12 000 em FIIs de tijolo, R$ 8 000 em FIIs de CRI, R$ 8 000 na INCO.
- Reinvestir dividendos dos FIIs até somar R$ 50 000 no segmento.
- Limitar exposição a um único projeto INCO a 5 % do patrimônio.
- Rebalancear anualmente, vendendo parte dos FIIs se passarem de 25 % do total.
- Monitorar LTV, vacância e inadimplência trimestralmente.
Seguir um plano escrito diminui decisões emocionais em ciclos de mercado voláteis. Automatize aportes via ordem programada na corretora e transferências mensais para a INCO logo após o recebimento do salário.
Perguntas e Respostas FAQ
INCO é regulada pela CVM?
Sim. As ofertas da plataforma seguem a Instrução CVM 88 (antiga 588). Isso garante transparência, prospecto padronizado e auditoria externa.
Posso vender minhas cotas da INCO antes do vencimento?
Existe um mercado secundário interno, mas a liquidez ainda é limitada. Considere o investimento como travado até a data final.
Os dividendos dos FIIs podem acabar?
Podem ser reduzidos se o fundo tiver vacância alta ou se os inquilinos inadimplirem. Porém, fundos diversificados e bem geridos mantêm fluxo estável mesmo em crises.
Qual é o risco de calote nos projetos da INCO?
Baixo, mas existente. Por isso, verifique LTV, localização, histórico da incorporadora e se há seguro de obra. Diversifique em vários projetos.
Qual tributação incide sobre venda de cotas de FII?
Ganho de capital paga 15 % de IR, sem isenção de R$ 20 000 como ocorre em ações. O investidor deve gerar DARF até o último dia útil do mês seguinte.
Vale a pena financiar um imóvel para alugar?
Na maioria dos casos, não. As parcelas iniciais de um financiamento podem superar o aluguel recebido. FIIs e INCO oferecem retorno líquido superior sem alavancagem.
Como declarar crowdfunding imobiliário no Imposto de Renda?
Utilize o código “45 – Aplicações de renda fixa” na ficha de Bens e Direitos. Rendimentos vão em “Rendimentos sujeitos à tributação exclusiva” e devem ser informados mês a mês.
Conclusão
Ao longo deste artigo, você aprendeu que:
- A combinação de INCO e FIIs oferece o melhor dos dois mundos: previsibilidade da renda fixa e liquidez/isenção da renda variável.
- Riscos existem em ambas as modalidades, porém podem ser mitigados com diversificação e análise de garantias.
- Tributação e horizonte de investimento são decisivos para escolher onde alocar cada real.
- Começar é possível com menos de R$ 100 e não exige expertise jurídica ou construtiva.
- Ter um plano escrito, rebalancear anualmente e estudar cases reais protege seu patrimônio no longo prazo.
Se você deseja dar o próximo passo, abra uma conta na sua corretora favorita, estude os fundos com maior liquidez e, paralelamente, avalie as ofertas disponíveis na INCO. Ao implementar a estratégia híbrida explicada acima, você estará mais perto de alcançar independência financeira com uma classe de ativos tangível, resiliente e acessível. Bons investimentos – e, se este conteúdo foi útil, compartilhe-o com quem ainda acha que investir em imóveis é sinônimo de comprar apartamento!
Créditos: Síntese do vídeo “Melhor forma de INVESTIR EM IMÓVEIS” – Primo Pobre (YouTube, 2024).
