Expectativa em torno da Selic: por que 2026 será decisivo para os fundos imobiliários
O mercado de fundos imobiliários está vivendo um momento de grande expectativa, algo que não se via há pelo menos quatro anos, motivado pela perspectiva da queda da taxa Selic em 2026. Essa redução na taxa básica de juros, promovida pelo Banco Central, influencia diretamente o preço das cotas desses fundos.
Para os fundos imobiliários negociados na bolsa, a reação a cortes de juros tende a ser mais imediata e pronunciada em comparação com o mercado imobiliário físico. Enquanto na construção civil a queda da Selic estimula a demanda por crédito, reduzindo os custos de financiamento, nos fundos o efeito acontece de modo distinto.
Os rendimentos desses fundos se assemelham, na prática, aos títulos públicos indexados à inflação, como as NTN-B (Tesouro IPCA+). Em linhas gerais, a valorização do imóvel ao longo do tempo cobre a inflação, e o pagamento mensal de rendimentos pelo fundo representa a remuneração real, acima da inflação.
Por se tratar de um investimento com risco maior do que os títulos públicos, os investidores exigem um prêmio em relação aos rendimentos das NTN-B com vencimentos mais distantes. Quando a curva de juros futuros longos sobe, como ocorreu em 2025, o mercado ajusta-se, provocando a queda do preço das cotas e o aumento do yield, que é a relação entre o retorno via dividendos e o valor da cota.
Já quando os juros caem, o movimento oposto acontece: as cotas se valorizam e os yields diminuem. Embora a Selic seja uma taxa de curto prazo, sua redução tende a rebaixar também os juros de longo prazo, pois ajusta as expectativas para custos menores de financiamento e melhora na atividade econômica, dentro de um cenário de inflação controlada — cenário esperado para 2026.
A perspectiva de valorização das cotas
Para quem deseja capitalizar com a alta dos preços das cotas, 2026 apresenta uma oportunidade atraente. Segundo Vitor Bidetti, CEO da Integral Brei, o próximo ano pode marcar uma mudança importante para esse setor. Historicamente, os fundos imobiliários costumam apresentar uma valorização significativa logo após o início do ciclo de queda nas taxas de juros.
Anita Scal, sócia e diretora de Investimentos Imobiliários da Rio Bravo, reforça que este momento é propício para os investidores entrarem no mercado, aproveitando tanto a valorização das cotas quanto o rendimento dos dividendos, que ainda está elevado. No entanto, ela alerta que aguardar a confirmação da melhora macroeconômica ou esperar até o Banco Central iniciar os cortes pode significar perder essa janela de oportunidade.
Perspectivas para o Ifix
Embora o Índice de Fundos Imobiliários da B3 (Ifix) já tenha apresentado valorização de 19,65% até 22 de dezembro de 2025, considerando a soma das altas das cotas e os dividendos, os especialistas ainda enxergam um potencial para um rali em 2026. Esse desempenho superou o CDI, mas ficou atrás do Ibovespa, que avançou 31,7% no mesmo período.
Conforme a diretora da Rio Bravo, a alta do ano praticamente eliminou os descontos médios que se viam nas negociações das cotas na bolsa. Outro aspecto relevante é que os fundos imobiliários têm pouca participação de investidores estrangeiros, diferentemente das ações, que têm sido impulsionadas por capital externo.
Assim, se a queda da taxa de juros seduzir investidores a deixarem a renda fixa, espera-se que parte desse capital migre para os fundos imobiliários, fortalecendo a alta do Ifix ao longo do ano seguinte.
Retorno das emissões de cotas e IPOs
Além da redução esperada da Selic para 12,25% ao final de 2026 segundo a mediana das projeções do Focus, o que implica um corte de 2,75 pontos percentuais no ano, há um otimismo entre gestores quanto à retomada das ofertas públicas de novos fundos e aumento das emissões de cotas, o que pode dinamizar o mercado.
Scal observa que muitos fundos já estão preparando follow-ons (ofertas subsequentes de cotas) ou planejando abrir capital na bolsa. Já Bidetti, da Integral, projeta que o mercado possa destravar as ofertas iniciais de fundos imobiliários (IPOs) já no primeiro semestre de 2026, após mais de três anos de pausa nas aberturas de capital.
Efeito das eleições no mercado
Porém, com as eleições previstas para o segundo semestre, é possível que o ritmo de IPOs desacelere, devido à maior volatilidade. Segundo a diretora da Rio Bravo, embora essa instabilidade seja pontual, ela pode frear o mercado, causando cautela e dificultando a captação de recursos enquanto a incerteza eleitoral persistir.
Bidetti destaca que, apesar da volatilidade maior no ano eleitoral, o ciclo de juros continuará sendo o fator mais determinante e duradouro para os fundos imobiliários, possivelmente estendendo sua influência até 2027. Após as eleições, o principal será entender se os juros irão realmente cair para dígitos mais baixos.
