Fundos Imobiliários inovam em ofertas e captam R$ 86 bilhões em 2025, crescimento de 40%
Em 2025, os fundos imobiliários (FIIs) conseguiram captar R$ 86,7 bilhões, registrando um aumento próximo de 40% em comparação a 2024, quando o montante foi de R$ 62,07 bilhões. Este crescimento significativo ocorre mesmo diante de um cenário econômico marcado por juros altos, que normalmente dificultam a captação de recursos no mercado financeiro.
Adoção da troca de cotas por imóveis impulsiona o mercado
Um dos fatores que se destacaram foi o modelo de pagamento por meio da troca de cotas por imóveis, rapidamente adotado por diversos FIIs de relevância no setor. Essa estratégia permitiu aos fundos expandir seus portfólios e aproveitar oportunidades de compra mesmo com as condições macroeconômicas adversas.
Um exemplo ilustrativo é o FII TRX Real Estate (código TRXF11), que realizou diversas aquisições em 2025, incluindo a compra indireta de quatro propriedades locadas para as redes St. Marche e Oba Hortifruti, duas das principais empresas do varejo de alimentos premium no Brasil. A maior parte do pagamento por essas aquisições foi feita por meio da compensação de créditos resultantes da 12ª oferta pública de cotas do TRXF11, com os vendedores integrando as cotas como forma de pagamento.
Dados gerais das ofertas e volume captado
Segundo informações da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), no período entre 1º de janeiro e 31 de dezembro de 2025, os FIIs protocolaram 428 ofertas, das quais 290 foram efetivamente concluídas no mesmo ano. Os valores divulgados pela CVM incluem também as taxas de distribuição, que são tradicionalmente cobradas nas emissões de cotas dos fundos.
Principais ofertas públicas de 2025
Além de liderar na inovação de pagamentos, o TRXF11 figura entre as maiores emissões do ano. A maior oferta foi da JHSF Capital Desenvolvimento Imobiliário, com R$ 5,24 bilhões, seguida por Iridium (R$ 3,10 bilhões) e TRX Real Estate (R$ 3,00 bilhões). Outros destaques incluem Patrícia Log (HGLG11) com R$ 2,50 bilhões e JS Renda Ativa captando R$ 1,69 bilhão.
Lista das maiores ofertas públicas de FIIs em 2025:
- JHSF Capital Desenvolvimento Imobiliário – R$ 5,24 bilhões (requerimento em 10/12/2025)
- Iridium – R$ 3,10 bilhões (21/10/2025)
- TRX Real Estate (TRXF11) – R$ 3,00 bilhões (26/09/2025)
- Patrícia Log (HGLG11) – R$ 2,50 bilhões (24/09/2025)
- JS Renda Ativa – R$ 1,69 bilhão (30/09/2025)
- Guardian Real Estate (GARE11) – R$ 1,50 bilhão (25/07/2025)
- Oportunidades Imobiliárias I – R$ 1,45 bilhão (07/03/2025)
- XP CDI 93 III – R$ 1,40 bilhão (17/12/2025)
- Oportunidades Imobiliárias I – R$ 1,40 bilhão (18/06/2025)
- XP Log (XPLG11) – R$ 1,32 bilhão (07/10/2025)
Contexto de juros elevados e destaque no desempenho dos FIIs
O volume expressivo de captação em 2025 é menos esperado diante das altas taxas de juros de mercado, que geralmente tornam mais difícil captar recursos. A inovação na forma de pagamento, especialmente utilizando cotas na aquisição de imóveis, foi fundamental para que os fundos conseguissem superar essas barreiras.
Além disso, o mercado de FIIs obteve destaque no ano com uma alta média significativa, principalmente entre os fundos logísticos, considerados os “queridinhos” do setor, que apresentaram valorização média de 30% ao longo de 2025.
Os investidores estão valorizando esses ativos, que oferecem novas alternativas para ampliar portfólios e garantir rendimentos em um cenário econômico complexo.
