TRXF11 conclui venda de imóvel alugado para o Assaí (ASAI3): entenda as mudanças
O fundo imobiliário TRXF11 finalizou a venda do imóvel Assaí Teresina, situado na capital do Piauí, por um valor total de R$ 69 milhões. Essa transação está alinhada com a estratégia do fundo de reciclagem de ativos, consolidando sua atuação como um dos principais players no setor de varejo de grande porte no Brasil.
A operação demonstra o compromisso do TRXF11 em manter seu portfólio atualizado e compatível com as condições atuais do mercado.
De acordo com as informações divulgadas pela gestão, o pagamento da venda será realizado em duas etapas: R$ 44 milhões à vista — dos quais R$ 43,3 milhões são destinados à recompra de créditos imobiliários associados a um CRI emitido pela Bari Securitizadora — e R$ 25 milhões parcelados em 25 prestações mensais de R$ 1 milhão. Esse formato busca atender ao fluxo de caixa do fundo sem comprometer sua rentabilidade aos cotistas.
Conforme comunicou a TRX Investimentos, a transação trará um impacto positivo para o TRXB11, fundo que detém o imóvel, gerando um lucro líquido estimado em R$ 7,1 milhões, o que representa cerca de R$ 1,90 por cota.
A expectativa é que a operação alcance uma taxa interna de retorno (TIR) anual próxima a 10,5%, equivalente a 131,7% do CDI no período em que o ativo permaneceu no portfólio.
Essa venda influenciará também a distribuição de dividendos futuros do TRXF11, com previsão de pagar aproximadamente R$ 0,22 por cota durante este semestre, dentro da orientação oficial que indica uma faixa de distribuição entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota.
Além disso, o fundo não descarta a possibilidade de realizar uma distribuição extraordinária ao término do semestre, dependendo da avaliação da gestão, sempre respeitando o compromisso de distribuir no mínimo 95% do ganho de caixa obtido.
Outro ponto positivo da operação é a redução da alavancagem do TRXB11, pois cerca de R$ 43 milhões do saldo devedor do CRI utilizado para aquisição do imóvel serão quitados. Isso fortalece a estrutura financeira do fundo e otimiza sua composição de capital, considerando um cap rate estimado em 7,85%, com base na avaliação mais recente e no aluguel vigente.
Ampliação do portfólio do TRXF11 com compra de imóveis do GPA
Na última semana, o FII TRXF11 anunciou a aquisição de três propriedades ocupadas por lojas do Grupo Pão de Açúcar, localizadas em pontos valorizados na região metropolitana de São Paulo.
Esses imóveis ficam nos bairros da Lapa e Santana, na capital paulista, e em Cotia, na região oeste do estado, reforçando a estratégia de diversificação e fortalecimento do portfólio com ativos bem situados.
As locações são regidas por contratos atípicos com vigência que varia entre 15 e 20 anos. O valor total da transação foi de R$ 98.850.404,92, sendo R$ 43.508.624,91 pagos em dinheiro e o montante restante de R$ 55.341.780,02 assumido por meio do saldo devedor de dois CRIs vinculados aos aluguéis pagos pelo locatário.
O yield on cost da aquisição é de 10,5%, levando em consideração o desembolso realizado e o custo dos CRIs, que possuem uma taxa média atrelada ao IPCA mais 5,17%.
Essa operação é parte da estratégia do fundo para atualizar seu portfólio, focando em ativos com tecnologias atualizadas e potencial de valorização, além de assegurar a geração contínua de ganhos de capital e rendimentos para os cotistas.
Assim, o TRXF11 reforça sua posição estratégica próximo a centros comerciais importantes, o que deve resultar em vantagens para a rentabilidade e para a futura distribuição de dividendos.
