TRXF11 conclui venda de imóvel locado para Assaí (ASAI3): quais as consequências?
O fundo imobiliário TRXF11 finalizou a venda do imóvel Assaí Teresina, situado na capital do Piauí, pelo valor de R$ 69 milhões. Essa transação faz parte da estratégia de renovação e reciclagem de ativos do fundo, que é um dos maiores representantes do setor de varejo de grande porte no mercado brasileiro.
A negociação reforça o compromisso do TRXF11 em manter seu portfólio atualizado e alinhado com as demandas do mercado atual.
De acordo com o gestor, o pagamento total da operação será de R$ 69 milhões, dividido em R$ 44 milhões à vista — dos quais R$ 43,3 milhões serão destinados para a recompra de créditos imobiliários vinculados a um CRI emitido pela Bari Securitizadora — e R$ 25 milhões divididos em 25 parcelas mensais de R$ 1 milhão. Essa estrutura financeira visa equilibrar a liquidez do fundo e garantir retornos atrativos aos cotistas.
Conforme divulgado pela TRX Investimentos, a operação deve gerar um impacto positivo na rentabilidade do TRXB11, fundo que detinha o imóvel, resultando em um lucro líquido estimado de R$ 7,1 milhões, o que equivale a aproximadamente R$ 1,90 por cota.
A expectativa é que a transação apresente uma taxa interna de retorno (TIR) próxima de 10,5% ao ano, representando cerca de 131,7% do CDI no tempo em que o ativo permaneceu na carteira do fundo.
Além disso, a venda afeta a distribuição futura de proventos, com previsão de pagamento de R$ 0,22 por cota para o TRXF11. O guidance oficial prevê uma distribuição total entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota ao longo do semestre.
O fundo também considera a possibilidade de realizar uma distribuição extra ao final do período, caso a gestão entenda ser necessário, sempre respeitando a obrigatoriedade de distribuir no mínimo 95% do ganho de caixa.
Outro ponto positivo dessa operação está na redução do endividamento do TRXB11, pois cerca de R$ 43 milhões do saldo devedor do CRI, utilizado na aquisição do imóvel, serão quitados.
Essa diminuição da alavancagem fortalece a saúde financeira do fundo e melhora sua estrutura de capital, levando em conta um cap rate de 7,85%, que foi calculado com base na avaliação mais recente do imóvel e no aluguel vigente no momento da operação.
TRXF11 diversifica portfólio com compra de imóveis do GPA
Recentemente, o fundo imobiliário TRXF11 anunciou a aquisição de três imóveis ocupados por lojas do Grupo Pão de Açúcar, localizados em bairros valorizados da região metropolitana de São Paulo.
Os bens estão situados nos bairros da Lapa e Santana, na capital paulista, e em Cotia, na região oeste do estado, reforçando a estratégia do fundo de diversificação e fortalecimento com imóveis bem situados.
Os imóveis possuem contratos atípicos de locação, com vigência entre 15 e 20 anos. O valor total da transação foi de R$ 98.850.404,92, sendo que R$ 43.508.624,91 pagos em dinheiro.
O saldo restante, de R$ 55.341.780,02, corresponde a dois CRIs assumidos pelo fundo, vinculados aos aluguéis que devem ser pagos pelo locatário. O yield on cost (retorno sobre o custo do investimento) dessa operação é de 10,5%, considerando o desembolso e o custo dos CRIs, que possuem uma taxa média de IPCA + 5,17%.
Essa movimentação se enquadra no objetivo do TRXF11 de reciclar seu portfólio, privilegiando ativos com características técnicas modernas e potencial para gerar ganhos de capital, além de proporcionar distribuição constante de rendimentos.
A iniciativa tem como meta fortalecer a presença do TRXF11 próximo a centros comerciais importantes, aumentando a rentabilidade e garantindo melhores dividendos futuros aos cotistas.
