TRXF11 vende imóvel alugado ao Assaí (ASAI3); entenda as implicações
O fundo imobiliário TRXF11 concluiu a venda do imóvel Assaí Teresina, situado na capital do Piauí, por um valor total de R$ 69 milhões. Essa operação está alinhada à estratégia de reciclagem de ativos da gestora, que busca manter um portfólio atualizado e compatível com as condições atuais do mercado, especialmente no segmento de varejo de grande porte.
De acordo com as informações da gestora, o pagamento será dividido em R$ 44 milhões à vista e R$ 25 milhões parcelados em 25 parcelas mensais de R$ 1 milhão. Desse montante à vista, R$ 43,3 milhões serão destinados à recompra de créditos imobiliários vinculados a um CRI emitido pela Bari Securitizadora. Essa estrutura busca equilibrar a liquidez do fundo e preservar a rentabilidade para os cotistas.
A TRX Investimentos informou que a operação terá impacto positivo na rentabilidade do TRXB11, fundo que detém o imóvel, com um lucro líquido estimado de cerca de R$ 7,1 milhões, o que equivale a aproximadamente R$ 1,90 por cota. A expectativa é que essa transação gere uma taxa interna de retorno (TIR) próxima de 10,5% ao ano, o que corresponde a 131,7% do CDI no período em que o ativo esteve na carteira.
Além disso, a venda influenciará na distribuição futura de dividendos para o TRXF11, com previsão de remuneração de R$ 0,22 por cota ao longo do semestre, conforme o guidance oficial que indica um intervalo entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota. Também não está descartada uma distribuição extraordinária ao final do período, se a gestão assim considerar apropriado, respeitando o mínimo de 95% do ganho de caixa que deve ser distribuído.
Outro benefício relevante da operação é a redução da alavancagem do fundo TRXB11, já que será quitado um saldo devedor de CRI de aproximadamente R$ 43 milhões diretamente ligado à aquisição do imóvel. Essa quitação fortalece a posição financeira do fundo, melhora sua estrutura de capital e é respaldada por um cap rate de 7,85%, calculado com base na avaliação mais recente e no aluguel vigente.
TRXF11 amplia portfólio com compra de imóveis do Grupo Pão de Açúcar
Na semana anterior, o FII TRXF11 anunciou a aquisição de três imóveis ocupados por unidades do Grupo Pão de Açúcar, localizados em bairros valorizados na região metropolitana de São Paulo, especificamente na capital nos bairros da Lapa e Santana, e também em Cotia.
Essas aquisições, que somam um valor de R$ 98.850.404,92, marcam um movimento de diversificação e fortalecimento da estratégia do fundo visando ativos bem localizados. Do valor total, R$ 43.508.624,91 foram pagos em dinheiro, enquanto o restante, R$ 55.341.780,02, corresponde ao saldo devedor de dois CRIs assumidos pelo fundo e vinculados aos aluguéis do locatário.
O yield on cost dessa operação é de 10,5%, considerando o desembolso total e os encargos dos CRIs, que têm uma taxa média de IPCA + 5,17%. Essa movimentação faz parte do objetivo do TRXF11 de renovar seu portfólio, mantendo imóveis com características técnicas atualizadas e com potencial para gerar ganhos de capital e rendimentos constantes.
Essa iniciativa objetiva consolidar a presença do fundo próximo a centros comerciais estratégicos, o que deve contribuir para uma melhor rentabilidade e distribuição de dividendos aos cotistas no futuro.
