Patria expande investimentos em real estate na América Latina, focando em galpões e urbanismo sustentável
Marcelo Fedak, sócio e responsável global pela área de real estate do Patria Investimentos para mercados fora do Brasil, afirmou em entrevista à Bloomberg Línea que a gestora vê boas oportunidades em galpões logísticos e residências na América Latina, mesmo diante do atual cenário de juros elevados. A empresa, uma das maiores na gestão de ativos alternativos da região, tem buscado ampliar sua presença em países como Colômbia, México e Chile.
O executivo destacou a Colômbia como um mercado chave para o Patria, onde há cerca de US$ 6,4 bilhões investidos, sendo US$ 2,3 bilhões dedicados ao setor imobiliário. No país, a gestora administra o Real Estate FIC, seu maior fundo local, que excede US$ 1,4 bilhão em ativos. O modelo adotado combina compras diretas com parcerias a fim de garantir maior liquidez e diversificação.
Apesar da dificuldade para captar recursos em um ambiente de juros altos, o Patria busca reproduzir as estratégias aplicadas no Brasil e México, incluindo a gestão de portfólios compartilhados e empreendimentos diferenciados. Mesmo com uma desaceleração nos preços dos imóveis em Bogotá, monitorada desde agosto de 2022, as perspectivas permanecem positivas, principalmente devido a projetos residenciais via o fundo Desarrollos 2, com previsão de conclusão em 2027 e retornos acima do esperado.
Além disso, em Medellín, a gestora está desenvolvendo o Palermo, um complexo sustentável com função mista que inclui escritórios, hotelaria e comércio, com foco na responsabilidade ambiental e impacto social na comunidade local.
Mercado maduro e estratégico no México
No México, o Patria atua em um mercado mais desenvolvido, com um ecossistema de fundos imobiliários que varia entre US$ 30 bilhões e US$ 35 bilhões, aproximando-se do tamanho do mercado brasileiro. A estratégia naquele país prioriza a participação em um mercado já líquido e profundo, aproveitando também a proximidade com os Estados Unidos para investir em armazéns industriais e infraestrutura logística voltada para exportações.
O Brasil como referência regional
O Brasil é apontado como modelo para a América Latina, dispondo de um setor imobiliário robusto, estimado entre US$ 35 bilhões e US$ 40 bilhões, com baixa vacância nas principais cidades e um sistema de fundos imobiliários bem estruturado. São Paulo destaca-se na região com um parque logístico de 12 a 15 milhões de metros quadrados, muito acima de cidades como Bogotá ou Santiago, que têm cerca de 2 a 3 milhões de metros quadrados. Em comparação com os EUA, essa diferença é ainda maior, evidenciando o espaço para crescimento regional.
Graças à dimensão do mercado brasileiro, o Patria consegue implementar estratégias de diversificação e manter níveis moderados de endividamento, servindo de modelo para suas operações em outras partes da América Latina.
Presença seletiva no Chile
Embora o Chile faça parte da área de atuação da gestora, sua participação é mais restrita. O mercado chileno é menos expansível, principalmente por conta da concorrência de seguradoras locais e de um ecossistema que dificulta a entrada de novos competidores. Ainda assim, o Patria mantém investimentos, focando em ativos consolidados com perfil seletivo.
Logística em destaque na região
O segmento de logística é considerado um dos mais valiosos para o Patria. A pandemia intensificou a demanda por galpões e centros de distribuição, mas a oferta na América Latina permanece abaixo dos padrões globais. A vacância baixa e o crescimento do e-commerce levaram a empresa a priorizar essa área, buscando ampliar sua escala através de novos projetos e parcerias estratégicas nos mercados da Colômbia, México e Brasil.
Sustentabilidade como pilar fundamental
O compromisso com critérios ESG (ambiental, social e governança) está presente em todas as iniciativas do Patria. A incorporadora adota certificações LEED, promove a gestão eficaz da água e busca reduzir o consumo energético em empreendimentos comerciais, varejo e logísticos. Segundo Fedak, esses cuidados trazem benefícios ambientais e também reduzem custos, valorizando os ativos e tornando-os mais atrativos para os locatários. O projeto Palermo, em Medellín, exemplifica essa abordagem ao combinar critérios ambientais com investimentos sociais na comunidade local.
Impacto das taxas de juros e estratégias para mitigação de riscos
O futuro do mercado imobiliário na região está marcado pela evolução das taxas de juros, que possuem grande influência sobre a rentabilidade dos investimentos. Na Colômbia, as projeções indicam uma redução da taxa básica de 9,25% para cerca de 6% ao ano em dois anos, o que poderia impulsionar novos investimentos em imóveis residenciais e comerciais. No México, espera-se que os juros caiam de 7,75%, enquanto no Brasil permanecem elevados, perto de 15% ao ano.
Para se proteger contra as oscilações, o Patria foca em produtos voltados para investidores locais, evitando exposição cambial e mantendo níveis controlados de alavancagem, como no fundo colombiano, cujo empréstimo corresponde a 30% do valor do patrimônio. Os riscos políticos e de segurança são equacionados através da escolha de ativos em áreas centrais e distritos financeiros, onde esses problemas são menores.
Embora o mercado colombiano seja ainda modesto, com patrimônio imobiliário comercial estimado em US$ 8 bilhões e representando aproximadamente 24% do PIB local (contra mais de 40% em países desenvolvidos), essa desvantagem é vista como oportunidade para o Patria expandir o setor, aumentando a liquidez e ampliando o acesso para investidores institucionais.
Assim, a estratégia da empresa na América Latina consiste em aproveitar as vantagens específicas de cada país — a profundidade do México, o tamanho do Brasil, o crescimento da Colômbia e a estabilidade do Chile — para criar um portfólio diversificado que explore o potencial da região na próxima década.
