Setor de shoppings supera desempenho dos fundos imobiliários em 2025
As ações das empresas de shoppings listadas em bolsa apresentaram uma valorização superior a 35% no ano de 2025, superando de forma significativa os fundos imobiliários especializados nesse segmento. Este artigo explora as razões por trás desse desempenho robusto e as perspectivas para o setor.
Desempenho das ações das empresas de shoppings
Embora muitos investidores associem investimentos em shoppings à compra de cotas de fundos imobiliários (FIIs), as ações das companhias desse setor avançaram consideravelmente mais neste ano. Enquanto os FIIs de shoppings registraram valorização superior a 18% em 2025, os papéis das empresas do segmento cresceram mais de 40%. Essa diferença tem origem no intenso ciclo de reformas e realinhamento de portfólio realizado nos últimos anos, que agora está gerando resultados positivos.
Apesar dos ganhos já expressivos, analistas ainda estimam um espaço relevante para crescimento das ações dessas empresas, especialmente devido ao ambiente de juros atualmente elevados. Com a Selic em 15% ao ano, o impacto positivo sobre o setor acaba de começar, com expectativa de aumento ainda maior nos resultados assim que o Banco Central iniciar cortes na taxa básica de juros.
Outro ponto destacado é que as ações parecem negociar com desconto, o que indica que o mercado ainda não precificou integralmente os ganhos operacionais, a valorização dos ativos premium e o foco das empresas em expandir nos mercados mais rentáveis.
Principais empresas do setor e seu diferencial competitivo
Companhias como Multiplan, Allos e Iguatemi passaram por importantes mudanças, envolvendo modernização de centros comerciais, reciclagem do portfólio e maior eficiência operacional. Essas ações resultaram em assets mais valiosos e em retornos crescentes, justificando a superior performance das suas ações em relação aos fundos imobiliários.
Analistas do Santander classificam essas três empresas como “outperform”, sugerindo que apresentam potencial para crescer ainda mais. Para 2025, o preço-alvo estimado para as ações da Allos é de R$ 33,50, o que corresponde a uma valorização potencial de 38,3% em relação à cotação atual. As projeções para Iguatemi e Multiplan são ainda mais ousadas, com expectativa de alta de 49,7% e 44,2%, respectivamente.
A diferença entre ações e fundos imobiliários
Embora o setor como um todo tenha se beneficiado da conjuntura econômica, a maior parte dos ativos mais valiosos está sob controle direto das empresas listadas, enquanto os fundos imobiliários detêm imóveis com menor potencial ou que não se enquadram na estratégia corporativa das companhias.
Exemplos conhecidos ilustram essa distinção: Iguatemi não vende seu empreendimento principal em São Paulo, e da mesma forma a Multiplan mantém propriedades como o Barra Shopping e o MorumbiShopping.
A diferença de qualidade entre os portfólios reflete-se no indicador de receita líquida operacional (NOI) por metro quadrado mensal, que considera a receita obtida com aluguel e serviços descontadas as despesas de manutenção, limpeza e segurança.
Enquanto o portfólio dos fundos imobiliários presentes no Índice de Fundos Imobiliários da B3 (Ifix) apresenta um NOI médio de R$ 130/m² no segundo trimestre, ativos negociados pelas empresas do setor demonstraram receitas superiores nesse indicador: Allos R$ 154/m², Multiplan R$ 174/m² e Iguatemi R$ 225/m².
Assim, as empresas listadas no mercado alcançam rentabilidades entre 18% e 73% superiores à média dos fundos imobiliários especializados em shoppings.
Margens operacionais históricas
Essa superioridade operacional se reflete também em margens históricas elevadas para as companhias listadas, variando entre 88% e 89%. A Allos, que administra 58 empreendimentos, manteve taxa de ocupação de 96,4%, com as margens NOI atingindo o recorde de 93,3%.
A Multiplan conquistou 95% de margem NOI, a maior já observada desde sua abertura de capital, enquanto a Iguatemi registrou ocupação acima de 96% e margem NOI de 93,8%, confirmando o momento favorável do setor.
Crescimento sustentado pela modernização e expansão estratégica
A melhora nas operações deve-se em grande parte ao término do ciclo de revitalizações que marcou o período pós-pandemia. Conforme destaca Armando d’Almeida Neto, vice-presidente financeiro e de relações com investidores da Multiplan, seu grupo foi pioneiro nessa fase de modernização e expansão, uma estratégia que vinha sendo criticada inicialmente, mas que se mostrou altamente rentável.
Hoje, os projetos como DiamondMall, BarraShopping e MorumbiShopping apresentam crescimento de receita acima da média da companhia.
O setor, segundo ele, agora transita para uma etapa de expansões pontuais e planejadas para atender à demanda reprimida de lojistas, o que deverá manter a geração de receitas mesmo em um cenário de possível desaceleração do consumo.
Na Multiplan, por exemplo, há cerca de 170 mil metros quadrados disponíveis para expansão dentro dos próprios empreendimentos, representando aumento potencial de 20% da área bruta locável (ABL).
O ambiente atual de juros e seus impactos
A Allos também reconhece que o setor está em um ponto de inflexão semelhante. Durante a teleconferência de resultados do segundo trimestre, o CEO Rafael Salles enfatizou a alta ocupação e o crescimento da receita acima da inflação, sinais claros do vigor da demanda por espaços nos shoppings administrados pelo grupo.
Grande parte do portfólio da Allos já foi modernizada, e a empresa prioriza expansão que ofereça retorno rápido e crescimento eficiente de receita.
Já a Iguatemi, após aquisições importantes em 2024, foca agora na integração e ampliação desses ativos, com investimentos no Iguatemi Brasília e no retrofit do Market Place, em São Paulo. Estes projetos são vistos como pilares para sustentar o crescimento orgânico na sequência do ano.
Apesar do cenário ainda desafiador, especialmente devido aos juros elevados, o ritmo de execução e a rentabilidade do setor continuam robustos. O CEO da Allos destacou a postura conservadora quanto a novos investimentos e a busca por valor justo em desinvestimentos, reconhecendo baixa liquidez para grandes transações no momento.
Para Armando d’Almeida Neto, a redução dos custos de capital seria um estímulo significativo para o setor, ampliando o valor das empresas e fomentando desejo por novas aquisições e expansões. Em vista dessa conjuntura, a recompra de ações realizada pela Multiplan é considerada pela gestão superior a potenciais retornos obtidos em projetos diante das condições atuais.
