Crescimento dos estúdios para locação de curta duração na Zona Sul do Rio de Janeiro
O Rio de Janeiro atingiu um marco histórico em 2025 ao receber 12,5 milhões de turistas, conforme dados da prefeitura. Deste total, 2,1 milhões eram estrangeiros, representando um aumento de 44,8% em comparação ao ano anterior. Juntos, movimentaram cerca de R$ 27,2 bilhões na economia local. Uma parcela significativa desse volume financeiro tem sido direcionada para a Zona Sul da cidade, região que engloba bairros como Copacabana, Ipanema, Leblon, Botafogo e Flamengo, reconhecida por seus imóveis de alto valor.
Nesse cenário, incorporadoras, gestores de ativos e operadores especializados vêm aplicando bilhões em um tipo de imóvel que até pouco tempo era praticamente inexistente no Rio: estúdios desenvolvidos especificamente para locação de curta duração. Diferentemente dos apartamentos tradicionais disponíveis em plataformas como o Airbnb, esses estúdios são projetados desde o início para esse propósito, contando com gestão profissional e integrada. A demanda é evidente, as vendas acontecem rapidamente e os retornos são considerados atraentes. No entanto, o desenvolvimento desse mercado enfrenta desafios tanto físicos quanto regulatórios.
Transição regulatória e avanços recentes
Desde os anos 1960, a legislação do Rio de Janeiro estabelecia exigências como metragem mínima e vagas de garagem obrigatórias em bairros nobres, dificultando a viabilidade econômica de estúdios compactos. Essa barreira começou a ser alterada em 2019, quando o Código de Obras passou por uma revisão inicial. O avanço mais significativo ocorreu em janeiro de 2024, com uma modificação no Plano Diretor da cidade, que flexibilizou restrições relacionadas ao tamanho dos imóveis e eliminou a exigência de vagas de garagem para essas unidades.
Segundo Ernesto Otero, economista e CEO da Lobie, uma das principais empresas de gestão de locação de curta duração no Rio, o atraso regulatório da cidade é considerável. Enquanto São Paulo atualizou seu Plano Diretor em 2014 para permitir unidades menores, o Rio só adotou essa mudança uma década depois. Para ilustrar, dados do sindicato Secovi-SP indicam que São Paulo lançou mais de 367 mil apartamentos com até 45 metros quadrados entre 2004 e 2023 — quase metade do total de unidades produzidas no período. Já o Rio, apesar de sua semelhança demográfica e financeira com São Paulo, não participou desse ciclo.
Leonardo Mesquita, vice-presidente da construtora Cury e presidente da ADEMI-RJ, destaca que as discussões sobre esse tema no Rio são recentes, iniciadas apenas em 2019 e 2020, refletindo quanto tempo a cidade ficou estagnada nessa questão, o que gerou uma demanda represada que agora surge rapidamente.
Demanda impulsionada pela retomada do turismo internacional
Um dos principais motores da procura por esses estúdios foi a recuperação acelerada da conectividade aérea internacional no Rio. Durante a pandemia, o Aeroporto Tom Jobim (Galeão) teve redução expressiva de conexões, mas a partir de 2022 o fluxo de rotas foi retomado vigorosamente.
Dados da Riotur revelam que os turistas estrangeiros que visitaram a cidade em 2025 gastaram, em média, R$ 3.657 por pessoa. Com esse poder aquisitivo, muitos buscam hospedagem nos bairros mais cobiçados, e os estúdios para locação de curta duração oferecem uma alternativa com diárias mais acessíveis que as dos hotéis tradicionais, conquistando um segmento do público que antes não tinha opções viáveis.
Investimentos e operações em andamento
O Opportunity, um dos maiores grupos brasileiros da área de gestão de recursos, apostou na coleção Be.in.Rio — composta por dez empreendimentos compactos localizados em Ipanema e Copacabana. Esses projetos somam um Valor Geral de Vendas (VGV) próximo de R$ 1 bilhão, com uma taxa média de vendas de 83%. Cada empreendimento possui em torno de 40 a 70 unidades, com preços entre R$ 1,6 milhão e R$ 2 milhões por estúdio. Para 2026, estão previstos cinco novos lançamentos.
De acordo com Marcelo Naidich, gestor do Opportunity Imobiliário, o grupo adquiriu terrenos antes da flexibilização regulatória, durante a pandemia. A escassez de terrenos na Zona Sul requer operações complexas, muitas vezes envolvendo a compra e demolição de prédios antigos ou a integração de casas tombadas a novos edifícios. “A Zona Sul é muito restrita. É preciso montar os terrenos e realizar negociações cuidadosas”, explica.
Origem do modelo de locação profissionalizada no Rio
O mercado de locação profissional em curta duração na cidade nasceu como resposta a uma dificuldade clara: entre 2010 e 2020, o Rio expandiu bastante sua rede hoteleira para atender eventos como a Copa do Mundo e as Olimpíadas, mas muitas unidades ficaram com desempenho financeiro negativo após esses eventos.
A Lobie surgiu em 2019 propondo uma solução para essa crise, sugerindo a conversão da operação desses hotéis deficitários para residências com serviços. O exemplo de sucesso usado pela empresa é um hotel em Botafogo que acumulava cinco anos de prejuízo e, após a mudança de gestão, obteve lucro de R$ 4,8 milhões no primeiro ano — o que equivale a um retorno de 13,5% sobre o valor patrimonial investido. A redução do quadro de funcionários, terceirização de serviços como restaurante e estacionamento, e a adoção de lavanderia self-service foram algumas das estratégias adotadas para reduzir custos.
Otero comenta que, enquanto o preço das locações é definido pelo mercado, o controle sobre as despesas é o que garante a viabilidade dos negócios. A Lobie cobra 12% do lucro líquido dos proprietários, ganhando apenas quando há resultados positivos. Atualmente, a empresa administra R$ 1,2 bilhão em ativos no Rio, com 54 empreendimentos lançados, e expandiu suas operações para São Paulo desde dezembro de 2025, além de estar preparando a entrada em Goiânia e Brasília.
Para Alberto Ajzental, consultor imobiliário, o diferencial do modelo de estúdios para locação de curta duração está na ausência dos serviços completos tradicionais da hotelaria, que muitas vezes são cobrados sem oferecer qualidade correspondente. A incorporação de tecnologia, como fechaduras eletrônicas, check-in digital e precificação dinâmica, viabilizou a entrada de operadores sem bandeira hoteleira nesse mercado antes restrito.
Resistência local no Leblon
O crescimento dos estúdios gera controvérsias e conflitos com moradores. No Leblon, um empreendimento da construtora Mozak com 115 unidades, situado a uma quadra da praia e com preços iniciais a partir de R$ 1,6 milhão, motivou condomínios vizinhos a apresentar uma notícia-crime ao Ministério Público, alegando irregularidades no licenciamento da obra. A construtora nega irregularidades, mas em novembro de 2025 a promotoria instaurou um inquérito. O episódio ganhou destaque no mercado imobiliário como a “revolta das Helenas”, em referência às personagens de novelas ambientadas no Leblon.
De acordo com o Sinduscon-RJ, entre 2020 e 2026 foram construídos 24 empreendimentos residenciais no Leblon, dos quais dez são focados em unidades compactas. Conforme reportagem da revista Veja Rio, moradores argumentam, em reuniões condominiais, que os prédios com estúdios poderiam atrair pessoas de menor renda para o bairro. A Mozak, por sua vez, afirma que está sofrendo ataques motivados por preconceito social.
Leonardo Mesquita, da ADEMI-RJ, contesta esses argumentos com base no urbanismo moderno, ressaltando que os bairros já são bastante densos, contam com metrô e infraestrutura consolidada. Ele defende que a orientação atual é promover maior densidade populacional nesses locais em vez de afastá-la.
No plano jurídico, um fator de risco para investidores é a possibilidade de restrições impostas por convenções condominiais. Em 2021, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que esses documentos podem proibir locações com período inferior a 90 dias, o que favorece empreendimentos projetados exclusivamente para locação de curta duração, pois nesses prédios não há moradores permanentes para se opor ao uso.
Perspectivas sobre oferta e demanda
Enquanto em São Paulo a preocupação com possível excesso de estúdios é comum, o Rio apresenta características que limitam a oferta. A Zona Sul é uma área geograficamente restrita entre o mar e as montanhas, o que torna os empreendimentos de tamanho reduzido e o terreno escasso. Para Alberto Ajzental, a escassez de terrenos na Zona Sul sustenta os preços, diferentemente de áreas com maior disponibilidade de solo, como a Barra da Tijuca.
Marcelo Naidich, do Opportunity, adota uma postura cautelosa, destacando que a maior parte dos estúdios ainda está em fase de entrega. Ele prevê que o real desempenho do mercado será avaliado nos próximos um ou dois anos, a partir dos dados de receita de locação e não apenas pela velocidade de vendas das unidades.
Assim, a demanda já está confirmada, e a oferta começa a se ajustar a uma restrição que durava décadas. Para investidores, a equação apresenta fundamentos sólidos — com procura crescente, oferta limitada pela geografia e retornos historicamente superiores aos da renda fixa — mas conta com um fator externo que não depende do mercado: a estabilidade regulatória e jurídica.
