Espírito Santo investe R$ 2,5 bilhões para criar maior condomínio logístico do Brasil
Em 2026, será inaugurado na Serra, na Região Metropolitana de Vitória, o maior condomínio de galpões logísticos do país. Com mais de 620 mil metros quadrados de área construída e locável, o empreendimento supera o atual maior complexo, localizado em Guarulhos, São Paulo, que possui 440 mil m².
Esse investimento de R$ 2,5 bilhões reflete o crescimento acelerado do mercado de galpões no Espírito Santo, impulsionado pela localização estratégica do estado, incentivos fiscais para atrair empresas e sua sólida situação fiscal. Cidades como Viana, Vila Velha, Cariacica e Serra têm se destacado na instalação de condomínios logísticos, aproveitando a proximidade com importantes rodovias, como as BR-262 e BR-101, principais corredores para o escoamento de mercadorias no país.
O novo condomínio, idealizado pela Private Log, será destinado principalmente para empresas de e-commerce de diferentes setores. O complexo contará com facilidades como restaurante, quadra de tênis, academia, posto de gasolina e outlet, criando uma espécie de cidade logística para facilitar a rotina dos colaboradores das empresas instaladas.
Contexto e crescimento do setor no estado
Atualmente, o Espírito Santo possui cerca de 3,6 milhões de metros quadrados em galpões logísticos, além de 750 mil m² em construção, segundo dados do Sindicato do Comércio Atacadista e Distribuidor do Estado (Sincades). O porto em Aracruz, no norte do estado, é outra aposta para expandir o mercado logístico, prevendo movimentar entre 10% e 20% da carga estadual, o que deve gerar maior demanda por armazenagem na região.
Juarez Soares, economista e diretor da Summit Soluções Estratégicas no Mercado Imobiliário, destaca que o boom do setor aconteceu principalmente durante a pandemia, quando investidores passaram a buscar galpões modernos, com infraestrutura para carga e descarga e flexibilidade para adaptações conforme necessidades específicas das empresas.
Ele explica que os condomínios funcionam como espaços fechados com gestão centralizada, onde é oferecido serviço compartilhado de segurança, estacionamento e localização privilegiada perto de rodovias, portos, aeroportos e centros urbanos, facilitando operações logísticas.
Além disso, os custos para empresas que alugam espaços nesses condomínios são menores, já que o investimento é feito por terceiros, proporcionando maior eficiência e flexibilidade.
O Espírito Santo também tem sido reconhecido como o estado com maior solidez fiscal do país pelo segundo ano consecutivo, segundo o Ranking de Competitividade dos Estados 2025, elaborado pelo Centro de Liderança Pública (CLP). Esse fator contribue para atrair novos investimentos.
Maurício Nascimento, gerente industrial da consultoria Colliers, ressalta melhorias no estado, como o programa de incentivos fiscais Compete-ES e a entrega do Contorno do Mestre Álvaro em dezembro de 2023, que eliminou gargalos logísticos na BR-101 e melhorou o acesso à Grande Vitória e ao Porto de Vitória.
Incentivos fiscais para impulsionar o mercado
Os incentivos tributários desempenham papel fundamental na atração de investidores. O Espírito Santo dispõe de três programas principais relacionados ao ICMS que estimulam o setor logístico e industrial:
- Compete-ES: visa fortalecer a competitividade das empresas instaladas no estado frente a outras regiões do Brasil.
- Invest-ES: apoio à expansão, modernização e diversificação dos setores produtivos, com foco na geração de empregos e redução das desigualdades.
- Gerar: promove a geração de energia renovável, incluindo isenção de ICMS para energia solar fotovoltaica distribuída, até limite de 5 MW.
Plano detalhado do novo condomínio na Serra
Mateus Oliveira, CEO da Private Log, responsável pelo projeto, informa que a entrega inicial do condomínio está prevista para 2026, com conclusão total em 2028. O complexo será completo, incluindo serviços como restaurante, academia, quadra esportiva, posto de combustível e outlet para atender às necessidades das empresas e de seus colaboradores.
Ele destaca o momento histórico para o setor logístico no Espírito Santo, onde a área de galpões cresceu de 300 mil m² em 2022 para mais de 1,4 milhão de m² em 2025, com taxa de vacância de 3,8% — uma das menores do país. O preço médio por metro quadrado também aumentou de R$ 21,55 para R$ 25,22 no mesmo período, demonstrando valorização contínua dos ativos e o potencial do estado como polo logístico nacional.
Desenvolvimento dos municípios na cadeia logística
Serra
A Prefeitura da Serra tem se consolidado como um dos principais destinos para empreendimentos logísticos e industriais no estado, especialmente após a abertura do Contorno do Mestre Álvaro. O município possui dez polos empresariais ativos e o InovaSerra, um polo de inovação focado em tecnologia e novos negócios.
O programa Invista Serra oferece incentivos, desburocratização, segurança jurídica, infraestrutura logística e proximidade com corredores viários, o Porto e o Aeroporto de Vitória. O potencial econômico já atraiu empresas que devem gerar mais de 1.100 empregos diretos na cidade.
Cariacica
O município planeja expandir seus condomínios logísticos ao longo da Rodovia do Contorno (BR-101), em uma área de mais de 1.000 hectares ocupada por 28 empresas do setor. A ampliação do porto seco local deve atrair ainda mais negócios devido à localização estratégica.
Desde 2021, Cariacica já registrou quase 4 mil novas empresas ligadas a atividades logísticas, como transporte e armazenamento.
Em 2024, foram movimentados mais de 50 mil contêineres e cerca de 285 mil veículos, incluindo elétricos, híbridos e convencionais. O porto seco tem aproximadamente 1,5 milhão de m², com vários armazéns e área de pátio para estocagem de veículos e máquinas, além de cofre, armazéns químicos e câmaras refrigeradas.
Essa estrutura diminui custos logísticos, descentraliza operações aduaneiras e fortalece o desenvolvimento regional via geração de empregos e integração dos modais de transporte.
Viana
Entre 2021 e 2025, Viana firmou-se como a Capital Estadual da Logística, com mais de 202 mil m² em galpões construídos, equivalentes a 50 campos de futebol. O município ainda possui 1,56 milhão de m² de áreas disponíveis para atrair novos investimentos.
Empresas como Amazon, Reckitt e Hypera Pharma estão entre os grandes players já instalados.
Vila Velha
Vila Velha conta com grandes empreendimentos logísticos, especialmente no Polo Empresarial de Novo México. Há ainda investimentos no polo portuário, incluindo a ampliação do Terminal Portuário de Vila Velha (TVV) em uma área de 70 mil m².
O investimento estimado em R$ 35 milhões destina-se à modernização e ampliação da capacidade operacional do terminal. Cinco grandes indústrias dos setores logístico, petroquímico e de importação/exportação estão presentes nas retroáreas da cidade, como a Log-In Logística Intermodal e a Prysmian.
Além disso, a cidade está definindo zonas empresariais ao longo de corredores importantes, como a BR-388 e a Avenida Leste-Oeste.
