O mercado imobiliário investe no envelhecimento da população brasileira
Em São Paulo, o setor imobiliário de alto padrão tem apostado em um novo conceito para atender ao público da terceira idade: o senior living. Esse modelo consiste em condomínios residenciais que oferecem serviços integrados de saúde e hotelaria, como fisioterapia, atendimento de enfermagem 24 horas, aulas de pilates e restaurantes no local.
Um exemplo pioneiro é o empreendimento Naara Higienópolis, lançado em novembro de 2025 pela Tecnisa em parceria com a Naara Longevity Residences. Com previsão de entrega em outubro de 2028, o prédio está localizado na rua Alameda Barros, no tradicional bairro de Higienópolis, em São Paulo.
No mesmo bairro, a incorporadora Vitacon, conhecida por seus estúdios, planeja lançar em agosto deste ano um residencial com 510 unidades, desenvolvidas em colaboração com consultores do Hospital Albert Einstein.
Esses projetos refletem uma tendência demográfica evidente: o envelhecimento da população brasileira. Conforme dados do Censo de 2022, existem 32 milhões de brasileiros com 60 anos ou mais, representando 15,8% da população, percentual que era de 6,1% em 1980. Segundo projeções do IBGE, em 2070, esse grupo deve representar cerca de 38%, o que significa aproximadamente 316 idosos para cada 100 pessoas com até 14 anos.
Além disso, a nova geração de idosos se caracteriza por ser mais ativa e com maior longevidade, enquanto o país apresenta famílias menores, o que reduz o número de filhos disponíveis para ajudar no cuidado dos pais e avós com necessidades especiais.
Antecipando essa mudança, empresas brasileiras tentam replicar o modelo já consolidado nos Estados Unidos, onde, até o final de 2025, cerca de 635 mil unidades de senior living estavam ocupadas. Contudo, ainda há o desafio de demonstrar a viabilidade econômica desses empreendimentos no Brasil e diferenciar essa oferta das tradicionais casas de repouso, menos atrativas. É também necessário convencer que, apesar do custo mais elevado comparado a imóveis convencionais, esses residenciais trazem benefícios concretos em autonomia e vida social para os idosos.
Residência, hotel e cuidado clínico integrados
Joseph Nigri, especialista no setor imobiliário e filho do fundador da Tecnisa, Meyer Nigri, lidera a Naara Longevity Residences desde 2025, após estudar por uma década o senior living globalmente. Sua motivação também foi pessoal, buscando uma solução para a avó que precisava de um espaço menor e de infraestrutura de saúde, aliado à convivência social.
Essa abordagem atraiu investidores importantes como as famílias dos bilionários Rubens Ometto, da Cosan, e Josef Feffer, da Suzano, que investiram milhões na startup via gestoras renomadas. O primeiro projeto, Naara Higienópolis, terá 26 andares com 106 unidades voltadas para pessoas com 75 anos ou mais.
Das unidades, 70 serão dedicadas ao público sênior, divididas entre 46 apartamentos de duas suítes para venda e 24 estúdios de uma suíte para locação pela incorporadora.
Lançado em novembro de 2025, o empreendimento já comercializou 45% das unidades, com preço médio por metro quadrado em torno de R$ 28,5 mil, valor 15% a 20% superior ao de imóveis convencionais na região.
O condomínio terá taxa de condomínio estimada em R$ 6,5 mil mensais, que inclui serviços hoteleiros — operados pela HCC Hotéis e focados em estadias prolongadas, com limpeza e manutenção — e atendimento de saúde 24 horas pela True Health, que administrará ambulatório e pronto-socorro interno.
No térreo, o restaurante será gerido pela rede Badauê, proporcionando um ambiente sofisticado ao invés dos tradicionais refeitórios de casas de repouso. Nigri destaca que não há horários rígidos ou rotinas coletivas impostas, permitindo que os moradores desfrutem de autonomia e convivência livre.
A proposta é fomentar uma vida independente, com foco em prevenção e segurança para evitar acidentes domésticos.
Para 2026, a Naara já planeja um segundo projeto, tendo adquirido um terreno em Pinheiros e negociando áreas em bairros nobres como Vila Nova Conceição, Jardins, Paraíso e Morumbi.
Projetos compactos e adaptados para idosos
A Vitacon, fundada em 2009 por Alexandre Frankel, tornou-se conhecida pelos microapartamentos destinados principalmente ao público jovem, apostando na ideia de que a localização e serviços ao redor são mais importantes que o tamanho da unidade. Agora, a empresa visa aplicar esse conceito para o público com mais de 60 anos.
Seu empreendimento em Higienópolis contará com 510 estúdios de 30 m², majoritariamente para locação. O preço por metro quadrado está estimado entre R$ 28 mil e R$ 30 mil, resultando em unidades entre R$ 840 mil e R$ 900 mil.
O projeto foi concebido com auxílio do Hospital Albert Einstein, para adequar os apartamentos e as áreas comuns às necessidades de saúde dos moradores. Por exemplo, corredores amplos acessíveis a cadeirantes e macas, além de elevadores preparados para transporte de macas em emergências.
A Vitacon tem planos de lançar outros dois empreendimentos destinados a idosos em 2027 e ampliar gradualmente o projeto conforme a utilização dos cerca de 20 terrenos que possui.
Desafios culturais e estratégias para atrair moradores
Embora esses projetos estejam em desenvolvimento, a demanda por residenciais específicos para idosos no Brasil ainda é incerta, em grande parte devido a barreiras culturais. A mudança para condomínios exclusivos para a terceira idade é algo ainda pouco comum, mesmo entre aqueles com poder aquisitivo para isso, e muitos idosos não demonstram interesse em viver em comunidades segmentadas etariamente.
Cláudio Carvalho, CEO da AW Realty, comenta que, apesar de ser uma tendência que ganha espaço, o mercado brasileiro ainda carece de uma mudança cultural para esse tipo de moradia. Ele prefere observar alguns projetos em funcionamento para aprender com suas experiências antes de se engajar totalmente.
Os próprios desenvolvedores já adotam estratégias para superar essas barreiras. No Naara Higienópolis, por exemplo, algumas unidades são oferecidas a jovens que pagam aluguel subsidiado em troca de participarem das atividades comunitárias do condomínio, como aulas e eventos. O contrato prevê a desocupação caso as regras não sejam cumpridas.
Na mesma linha, a Vitacon não restringirá completamente seu empreendimento a idosos, disponibilizando parte das unidades para locações de curta duração, o que amplia o perfil dos moradores e integra diferentes faixas etárias.
