FIIs ainda não conquistam o investidor institucional e isso limita o desenvolvimento do mercado, afirma Santander
Os fundos imobiliários (FIIs) alcançaram o marco histórico de 3,1 milhões de investidores no primeiro trimestre de 2026, representando um aumento de aproximadamente 9% comparado ao início de 2025, que contava com 2,7 milhões de investidores.
No entanto, mesmo com esse crescimento aparente, os FIIs representam apenas 1,4% da população brasileira, estimada em cerca de 213,4 milhões de pessoas atualmente. Além disso, a maturidade do mercado ainda é limitada, principalmente devido à reduzida participação de investidores institucionais.
Para exemplificar essa diferença, cerca de 74% dos cotistas de fundos imobiliários são pessoas físicas, enquanto investidores institucionais respondem por apenas 21% da base. Os investidores estrangeiros não residentes completam os 5% restantes.
Ao comparar com outras modalidades de investimento, a indústria de ações à vista na B3 possui perto de 4 milhões de investidores, sendo apenas 14% deles pessoas físicas, demonstrando forte presença institucional neste segmento.
O cenário internacional também exibe distinções marcantes: nos Estados Unidos, os REITs (semelhantes aos FIIs no Brasil) são dominados por investidores institucionais, que representam mais da metade do capital investido.
Motivos para a baixa adesão institucional aos FIIs
Segundo Flávio Pires, analista sênior de FIIs do Santander, a principal razão para a demora na popularização dos fundos imobiliários entre investidores institucionais está relacionada à baixa liquidez e ao perfil de retorno oferecido por esses veículos.
Ele destaca que esses investidores buscam, fundamentalmente, liquidez e ganhos de capital substanciais, enquanto os FIIs tendem a ser vistos mais como fontes de renda mensal regular. Os dados reforçam essa percepção: no começo de 2026, o volume médio diário de negociação dos FIIs ficou em cerca de R$ 519 milhões, crescimento de 60% em relação ao mesmo período do ano anterior. Contudo, o mercado à vista de ações na bolsa brasileira movimentou diariamente cerca de R$ 25,8 bilhões, evidenciando um volume de negociação 50 vezes maior do que o dos FIIs.
De acordo com Pires, a volatilidade reduzida dos fundos imobiliários restringe os retornos obtidos a partir do ganho de capital, o que torna o produto menos atrativo para investidores institucionais que buscam maior dinamismo.
Quem são os investidores institucionais?
Investidores institucionais são entidades jurídicas, como bancos e fundos de investimento, responsáveis pela administração de grandes volumes de recursos de terceiros.
Para o analista, enquanto o mercado depender majoritariamente de pessoas físicas, o crescimento dos FIIs será consistente, porém limitado em ritmo. Isso porque a entrada de investidores institucionais, que aportam quantias maiores, seria necessária para um aumento mais acelerado do setor.
Estratégia de troca de cotas por imóveis como alternativa de crescimento
Diante da carência de novos aportes significativos, os gestores dos fundos imobiliários têm adotado a prática de troca de cotas por imóveis, adquirindo ativos e efetuando o pagamento com seus próprios papéis, ao invés de dinheiro.
Flávio Pires considera esse método uma solução estrutural importante para o crescimento dos fundos, mas alerta que possui efeitos colaterais. Um deles é a possível pressão vendedora no curto e médio prazo, quando investidores preferem liquidar suas posições em dinheiro ao invés de manter as cotas recebidas.
Exemplo disso é o fundo TRXF11, que realizou diversas aquisições utilizando esse mecanismo e, como resultado, apresentou uma desvalorização aproximada de 8% nos últimos 12 meses, passando de R$ 99 em abril de 2025 para cerca de R$ 92 atualmente.
Por outro lado, essa dinâmica pode contribuir para a expansão da liquidez, fator que afasta investidores institucionais. No caso do TRXF11, o volume médio diário negociado passou de cerca de R$ 4 milhões para cerca de R$ 20 milhões após a adoção da troca de cotas.
Projeções de crescimento para 2026
O Santander prevê que os fundos imobiliários devem atrair aproximadamente 400 mil novos investidores ao longo de 2026, representando uma média mensal de cerca de 34 mil entradas, o que elevaria o total de cotistas para 3,4 milhões, equivalente a 1,6% da população brasileira.
Esse avanço deve ser impulsionado principalmente pela maior difusão dos FIIs entre assessores de investimentos, pela crescente busca por ativos que proporcionem renda passiva e pelo efeito de recomendações entre investidores, conhecido como “boca a boca”.
Flávio Pires ressalta que o perfil do investidor pessoa física é motivado pela possibilidade de receber renda passiva mensal através dos FIIs sem a necessidade de lidar diretamente com inquilinos, sem tributação de imposto de renda sobre os rendimentos e contando com a facilidade proporcionada pelo ambiente da bolsa de valores.
Apesar da expectativa positiva de expansão, o especialista reconhece que o Brasil está distante de mercados mais amadurecidos. Nos Estados Unidos, cerca de 40% da população investe em REITs, índice muito superior à participação de cotistas no país.
Principais equívocos dos investidores em FIIs
Pires chama a atenção para erros comuns entre investidores pessoa física, como se deixar levar exclusivamente por dividendos elevados, sem análise da sustentabilidade desses pagamentos ao longo do tempo.
Outro equívoco frequente é adquirir FIIs com baixa liquidez, o que pode dificultar a saída do investimento em momentos oportunos, prejudicando a gestão da carteira.
