As a\u00e7\u00f5es das empresas de shoppings listadas em bolsa apresentaram uma valoriza\u00e7\u00e3o superior a 35% no ano de 2025, superando de forma significativa os fundos imobili\u00e1rios especializados nesse segmento. Este artigo explora as raz\u00f5es por tr\u00e1s desse desempenho robusto e as perspectivas para o setor.<\/p>\n
Embora muitos investidores associem investimentos em shoppings \u00e0 compra de cotas de fundos imobili\u00e1rios (FIIs), as a\u00e7\u00f5es das companhias desse setor avan\u00e7aram consideravelmente mais neste ano. Enquanto os FIIs de shoppings registraram valoriza\u00e7\u00e3o superior a 18% em 2025, os pap\u00e9is das empresas do segmento cresceram mais de 40%. Essa diferen\u00e7a tem origem no intenso ciclo de reformas e realinhamento de portf\u00f3lio realizado nos \u00faltimos anos, que agora est\u00e1 gerando resultados positivos.<\/p>\n
Apesar dos ganhos j\u00e1 expressivos, analistas ainda estimam um espa\u00e7o relevante para crescimento das a\u00e7\u00f5es dessas empresas, especialmente devido ao ambiente de juros atualmente elevados. Com a Selic em 15% ao ano, o impacto positivo sobre o setor acaba de come\u00e7ar, com expectativa de aumento ainda maior nos resultados assim que o Banco Central iniciar cortes na taxa b\u00e1sica de juros.<\/p>\n
Outro ponto destacado \u00e9 que as a\u00e7\u00f5es parecem negociar com desconto, o que indica que o mercado ainda n\u00e3o precificou integralmente os ganhos operacionais, a valoriza\u00e7\u00e3o dos ativos premium e o foco das empresas em expandir nos mercados mais rent\u00e1veis.<\/p>\n
Companhias como Multiplan, Allos e Iguatemi passaram por importantes mudan\u00e7as, envolvendo moderniza\u00e7\u00e3o de centros comerciais, reciclagem do portf\u00f3lio e maior efici\u00eancia operacional. Essas a\u00e7\u00f5es resultaram em assets mais valiosos e em retornos crescentes, justificando a superior performance das suas a\u00e7\u00f5es em rela\u00e7\u00e3o aos fundos imobili\u00e1rios.<\/p>\n
Analistas do Santander classificam essas tr\u00eas empresas como \u201coutperform\u201d, sugerindo que apresentam potencial para crescer ainda mais. Para 2025, o pre\u00e7o-alvo estimado para as a\u00e7\u00f5es da Allos \u00e9 de R$ 33,50, o que corresponde a uma valoriza\u00e7\u00e3o potencial de 38,3% em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 cota\u00e7\u00e3o atual. As proje\u00e7\u00f5es para Iguatemi e Multiplan s\u00e3o ainda mais ousadas, com expectativa de alta de 49,7% e 44,2%, respectivamente.<\/p>\n
Embora o setor como um todo tenha se beneficiado da conjuntura econ\u00f4mica, a maior parte dos ativos mais valiosos est\u00e1 sob controle direto das empresas listadas, enquanto os fundos imobili\u00e1rios det\u00eam im\u00f3veis com menor potencial ou que n\u00e3o se enquadram na estrat\u00e9gia corporativa das companhias.<\/p>\n
Exemplos conhecidos ilustram essa distin\u00e7\u00e3o: Iguatemi n\u00e3o vende seu empreendimento principal em S\u00e3o Paulo, e da mesma forma a Multiplan mant\u00e9m propriedades como o Barra Shopping e o MorumbiShopping.<\/p>\n
A diferen\u00e7a de qualidade entre os portf\u00f3lios reflete-se no indicador de receita l\u00edquida operacional (NOI) por metro quadrado mensal, que considera a receita obtida com aluguel e servi\u00e7os descontadas as despesas de manuten\u00e7\u00e3o, limpeza e seguran\u00e7a.<\/p>\n
Enquanto o portf\u00f3lio dos fundos imobili\u00e1rios presentes no \u00cdndice de Fundos Imobili\u00e1rios da B3 (Ifix) apresenta um NOI m\u00e9dio de R$ 130\/m\u00b2 no segundo trimestre, ativos negociados pelas empresas do setor demonstraram receitas superiores nesse indicador: Allos R$ 154\/m\u00b2, Multiplan R$ 174\/m\u00b2 e Iguatemi R$ 225\/m\u00b2.<\/p>\n
Assim, as empresas listadas no mercado alcan\u00e7am rentabilidades entre 18% e 73% superiores \u00e0 m\u00e9dia dos fundos imobili\u00e1rios especializados em shoppings.<\/p>\n
Essa superioridade operacional se reflete tamb\u00e9m em margens hist\u00f3ricas elevadas para as companhias listadas, variando entre 88% e 89%. A Allos, que administra 58 empreendimentos, manteve taxa de ocupa\u00e7\u00e3o de 96,4%, com as margens NOI atingindo o recorde de 93,3%.<\/p>\n
A Multiplan conquistou 95% de margem NOI, a maior j\u00e1 observada desde sua abertura de capital, enquanto a Iguatemi registrou ocupa\u00e7\u00e3o acima de 96% e margem NOI de 93,8%, confirmando o momento favor\u00e1vel do setor.<\/p>\n
A melhora nas opera\u00e7\u00f5es deve-se em grande parte ao t\u00e9rmino do ciclo de revitaliza\u00e7\u00f5es que marcou o per\u00edodo p\u00f3s-pandemia. Conforme destaca Armando d\u2019Almeida Neto, vice-presidente financeiro e de rela\u00e7\u00f5es com investidores da Multiplan, seu grupo foi pioneiro nessa fase de moderniza\u00e7\u00e3o e expans\u00e3o, uma estrat\u00e9gia que vinha sendo criticada inicialmente, mas que se mostrou altamente rent\u00e1vel.<\/p>\n
Hoje, os projetos como DiamondMall, BarraShopping e MorumbiShopping apresentam crescimento de receita acima da m\u00e9dia da companhia.<\/p>\n
O setor, segundo ele, agora transita para uma etapa de expans\u00f5es pontuais e planejadas para atender \u00e0 demanda reprimida de lojistas, o que dever\u00e1 manter a gera\u00e7\u00e3o de receitas mesmo em um cen\u00e1rio de poss\u00edvel desacelera\u00e7\u00e3o do consumo.<\/p>\n
Na Multiplan, por exemplo, h\u00e1 cerca de 170 mil metros quadrados dispon\u00edveis para expans\u00e3o dentro dos pr\u00f3prios empreendimentos, representando aumento potencial de 20% da \u00e1rea bruta loc\u00e1vel (ABL).<\/p>\n
A Allos tamb\u00e9m reconhece que o setor est\u00e1 em um ponto de inflex\u00e3o semelhante. Durante a teleconfer\u00eancia de resultados do segundo trimestre, o CEO Rafael Salles enfatizou a alta ocupa\u00e7\u00e3o e o crescimento da receita acima da infla\u00e7\u00e3o, sinais claros do vigor da demanda por espa\u00e7os nos shoppings administrados pelo grupo.<\/p>\n
Grande parte do portf\u00f3lio da Allos j\u00e1 foi modernizada, e a empresa prioriza expans\u00e3o que ofere\u00e7a retorno r\u00e1pido e crescimento eficiente de receita.<\/p>\n
J\u00e1 a Iguatemi, ap\u00f3s aquisi\u00e7\u00f5es importantes em 2024, foca agora na integra\u00e7\u00e3o e amplia\u00e7\u00e3o desses ativos, com investimentos no Iguatemi Bras\u00edlia e no retrofit do Market Place, em S\u00e3o Paulo. Estes projetos s\u00e3o vistos como pilares para sustentar o crescimento org\u00e2nico na sequ\u00eancia do ano.<\/p>\n
Apesar do cen\u00e1rio ainda desafiador, especialmente devido aos juros elevados, o ritmo de execu\u00e7\u00e3o e a rentabilidade do setor continuam robustos. O CEO da Allos destacou a postura conservadora quanto a novos investimentos e a busca por valor justo em desinvestimentos, reconhecendo baixa liquidez para grandes transa\u00e7\u00f5es no momento.<\/p>\n
Para Armando d\u2019Almeida Neto, a redu\u00e7\u00e3o dos custos de capital seria um est\u00edmulo significativo para o setor, ampliando o valor das empresas e fomentando desejo por novas aquisi\u00e7\u00f5es e expans\u00f5es. Em vista dessa conjuntura, a recompra de a\u00e7\u00f5es realizada pela Multiplan \u00e9 considerada pela gest\u00e3o superior a potenciais retornos obtidos em projetos diante das condi\u00e7\u00f5es atuais.<\/p>\n