O Rio de Janeiro atingiu um marco hist\u00f3rico em 2025 ao receber 12,5 milh\u00f5es de turistas, conforme dados da prefeitura. Deste total, 2,1 milh\u00f5es eram estrangeiros, representando um aumento de 44,8% em compara\u00e7\u00e3o ao ano anterior. Juntos, movimentaram cerca de R$ 27,2 bilh\u00f5es na economia local. Uma parcela significativa desse volume financeiro tem sido direcionada para a Zona Sul da cidade, regi\u00e3o que engloba bairros como Copacabana, Ipanema, Leblon, Botafogo e Flamengo, reconhecida por seus im\u00f3veis de alto valor.<\/p>\n
Nesse cen\u00e1rio, incorporadoras, gestores de ativos e operadores especializados v\u00eam aplicando bilh\u00f5es em um tipo de im\u00f3vel que at\u00e9 pouco tempo era praticamente inexistente no Rio: est\u00fadios desenvolvidos especificamente para loca\u00e7\u00e3o de curta dura\u00e7\u00e3o. Diferentemente dos apartamentos tradicionais dispon\u00edveis em plataformas como o Airbnb, esses est\u00fadios s\u00e3o projetados desde o in\u00edcio para esse prop\u00f3sito, contando com gest\u00e3o profissional e integrada. A demanda \u00e9 evidente, as vendas acontecem rapidamente e os retornos s\u00e3o considerados atraentes. No entanto, o desenvolvimento desse mercado enfrenta desafios tanto f\u00edsicos quanto regulat\u00f3rios.<\/p>\n
Desde os anos 1960, a legisla\u00e7\u00e3o do Rio de Janeiro estabelecia exig\u00eancias como metragem m\u00ednima e vagas de garagem obrigat\u00f3rias em bairros nobres, dificultando a viabilidade econ\u00f4mica de est\u00fadios compactos. Essa barreira come\u00e7ou a ser alterada em 2019, quando o C\u00f3digo de Obras passou por uma revis\u00e3o inicial. O avan\u00e7o mais significativo ocorreu em janeiro de 2024, com uma modifica\u00e7\u00e3o no Plano Diretor da cidade, que flexibilizou restri\u00e7\u00f5es relacionadas ao tamanho dos im\u00f3veis e eliminou a exig\u00eancia de vagas de garagem para essas unidades.<\/p>\n
Segundo Ernesto Otero, economista e CEO da Lobie, uma das principais empresas de gest\u00e3o de loca\u00e7\u00e3o de curta dura\u00e7\u00e3o no Rio, o atraso regulat\u00f3rio da cidade \u00e9 consider\u00e1vel. Enquanto S\u00e3o Paulo atualizou seu Plano Diretor em 2014 para permitir unidades menores, o Rio s\u00f3 adotou essa mudan\u00e7a uma d\u00e9cada depois. Para ilustrar, dados do sindicato Secovi-SP indicam que S\u00e3o Paulo lan\u00e7ou mais de 367 mil apartamentos com at\u00e9 45 metros quadrados entre 2004 e 2023 \u2014 quase metade do total de unidades produzidas no per\u00edodo. J\u00e1 o Rio, apesar de sua semelhan\u00e7a demogr\u00e1fica e financeira com S\u00e3o Paulo, n\u00e3o participou desse ciclo.<\/p>\n
Leonardo Mesquita, vice-presidente da construtora Cury e presidente da ADEMI-RJ, destaca que as discuss\u00f5es sobre esse tema no Rio s\u00e3o recentes, iniciadas apenas em 2019 e 2020, refletindo quanto tempo a cidade ficou estagnada nessa quest\u00e3o, o que gerou uma demanda represada que agora surge rapidamente.<\/p>\n
Um dos principais motores da procura por esses est\u00fadios foi a recupera\u00e7\u00e3o acelerada da conectividade a\u00e9rea internacional no Rio. Durante a pandemia, o Aeroporto Tom Jobim (Gale\u00e3o) teve redu\u00e7\u00e3o expressiva de conex\u00f5es, mas a partir de 2022 o fluxo de rotas foi retomado vigorosamente.<\/p>\n
Dados da Riotur revelam que os turistas estrangeiros que visitaram a cidade em 2025 gastaram, em m\u00e9dia, R$ 3.657 por pessoa. Com esse poder aquisitivo, muitos buscam hospedagem nos bairros mais cobi\u00e7ados, e os est\u00fadios para loca\u00e7\u00e3o de curta dura\u00e7\u00e3o oferecem uma alternativa com di\u00e1rias mais acess\u00edveis que as dos hot\u00e9is tradicionais, conquistando um segmento do p\u00fablico que antes n\u00e3o tinha op\u00e7\u00f5es vi\u00e1veis.<\/p>\n
O Opportunity, um dos maiores grupos brasileiros da \u00e1rea de gest\u00e3o de recursos, apostou na cole\u00e7\u00e3o Be.in.Rio \u2014 composta por dez empreendimentos compactos localizados em Ipanema e Copacabana. Esses projetos somam um Valor Geral de Vendas (VGV) pr\u00f3ximo de R$ 1 bilh\u00e3o, com uma taxa m\u00e9dia de vendas de 83%. Cada empreendimento possui em torno de 40 a 70 unidades, com pre\u00e7os entre R$ 1,6 milh\u00e3o e R$ 2 milh\u00f5es por est\u00fadio. Para 2026, est\u00e3o previstos cinco novos lan\u00e7amentos.<\/p>\n
De acordo com Marcelo Naidich, gestor do Opportunity Imobili\u00e1rio, o grupo adquiriu terrenos antes da flexibiliza\u00e7\u00e3o regulat\u00f3ria, durante a pandemia. A escassez de terrenos na Zona Sul requer opera\u00e7\u00f5es complexas, muitas vezes envolvendo a compra e demoli\u00e7\u00e3o de pr\u00e9dios antigos ou a integra\u00e7\u00e3o de casas tombadas a novos edif\u00edcios. \u201cA Zona Sul \u00e9 muito restrita. \u00c9 preciso montar os terrenos e realizar negocia\u00e7\u00f5es cuidadosas\u201d, explica.<\/p>\n
O mercado de loca\u00e7\u00e3o profissional em curta dura\u00e7\u00e3o na cidade nasceu como resposta a uma dificuldade clara: entre 2010 e 2020, o Rio expandiu bastante sua rede hoteleira para atender eventos como a Copa do Mundo e as Olimp\u00edadas, mas muitas unidades ficaram com desempenho financeiro negativo ap\u00f3s esses eventos.<\/p>\n
A Lobie surgiu em 2019 propondo uma solu\u00e7\u00e3o para essa crise, sugerindo a convers\u00e3o da opera\u00e7\u00e3o desses hot\u00e9is deficit\u00e1rios para resid\u00eancias com servi\u00e7os. O exemplo de sucesso usado pela empresa \u00e9 um hotel em Botafogo que acumulava cinco anos de preju\u00edzo e, ap\u00f3s a mudan\u00e7a de gest\u00e3o, obteve lucro de R$ 4,8 milh\u00f5es no primeiro ano \u2014 o que equivale a um retorno de 13,5% sobre o valor patrimonial investido. A redu\u00e7\u00e3o do quadro de funcion\u00e1rios, terceiriza\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os como restaurante e estacionamento, e a ado\u00e7\u00e3o de lavanderia self-service foram algumas das estrat\u00e9gias adotadas para reduzir custos.<\/p>\n
Otero comenta que, enquanto o pre\u00e7o das loca\u00e7\u00f5es \u00e9 definido pelo mercado, o controle sobre as despesas \u00e9 o que garante a viabilidade dos neg\u00f3cios. A Lobie cobra 12% do lucro l\u00edquido dos propriet\u00e1rios, ganhando apenas quando h\u00e1 resultados positivos. Atualmente, a empresa administra R$ 1,2 bilh\u00e3o em ativos no Rio, com 54 empreendimentos lan\u00e7ados, e expandiu suas opera\u00e7\u00f5es para S\u00e3o Paulo desde dezembro de 2025, al\u00e9m de estar preparando a entrada em Goi\u00e2nia e Bras\u00edlia.<\/p>\n
Para Alberto Ajzental, consultor imobili\u00e1rio, o diferencial do modelo de est\u00fadios para loca\u00e7\u00e3o de curta dura\u00e7\u00e3o est\u00e1 na aus\u00eancia dos servi\u00e7os completos tradicionais da hotelaria, que muitas vezes s\u00e3o cobrados sem oferecer qualidade correspondente. A incorpora\u00e7\u00e3o de tecnologia, como fechaduras eletr\u00f4nicas, check-in digital e precifica\u00e7\u00e3o din\u00e2mica, viabilizou a entrada de operadores sem bandeira hoteleira nesse mercado antes restrito.<\/p>\n
O crescimento dos est\u00fadios gera controv\u00e9rsias e conflitos com moradores. No Leblon, um empreendimento da construtora Mozak com 115 unidades, situado a uma quadra da praia e com pre\u00e7os iniciais a partir de R$ 1,6 milh\u00e3o, motivou condom\u00ednios vizinhos a apresentar uma not\u00edcia-crime ao Minist\u00e9rio P\u00fablico, alegando irregularidades no licenciamento da obra. A construtora nega irregularidades, mas em novembro de 2025 a promotoria instaurou um inqu\u00e9rito. O epis\u00f3dio ganhou destaque no mercado imobili\u00e1rio como a \u201crevolta das Helenas\u201d, em refer\u00eancia \u00e0s personagens de novelas ambientadas no Leblon.<\/p>\n
De acordo com o Sinduscon-RJ, entre 2020 e 2026 foram constru\u00eddos 24 empreendimentos residenciais no Leblon, dos quais dez s\u00e3o focados em unidades compactas. Conforme reportagem da revista Veja Rio, moradores argumentam, em reuni\u00f5es condominiais, que os pr\u00e9dios com est\u00fadios poderiam atrair pessoas de menor renda para o bairro. A Mozak, por sua vez, afirma que est\u00e1 sofrendo ataques motivados por preconceito social.<\/p>\n
Leonardo Mesquita, da ADEMI-RJ, contesta esses argumentos com base no urbanismo moderno, ressaltando que os bairros j\u00e1 s\u00e3o bastante densos, contam com metr\u00f4 e infraestrutura consolidada. Ele defende que a orienta\u00e7\u00e3o atual \u00e9 promover maior densidade populacional nesses locais em vez de afast\u00e1-la.<\/p>\n
No plano jur\u00eddico, um fator de risco para investidores \u00e9 a possibilidade de restri\u00e7\u00f5es impostas por conven\u00e7\u00f5es condominiais. Em 2021, o Superior Tribunal de Justi\u00e7a firmou entendimento de que esses documentos podem proibir loca\u00e7\u00f5es com per\u00edodo inferior a 90 dias, o que favorece empreendimentos projetados exclusivamente para loca\u00e7\u00e3o de curta dura\u00e7\u00e3o, pois nesses pr\u00e9dios n\u00e3o h\u00e1 moradores permanentes para se opor ao uso.<\/p>\n
Enquanto em S\u00e3o Paulo a preocupa\u00e7\u00e3o com poss\u00edvel excesso de est\u00fadios \u00e9 comum, o Rio apresenta caracter\u00edsticas que limitam a oferta. A Zona Sul \u00e9 uma \u00e1rea geograficamente restrita entre o mar e as montanhas, o que torna os empreendimentos de tamanho reduzido e o terreno escasso. Para Alberto Ajzental, a escassez de terrenos na Zona Sul sustenta os pre\u00e7os, diferentemente de \u00e1reas com maior disponibilidade de solo, como a Barra da Tijuca.<\/p>\n
Marcelo Naidich, do Opportunity, adota uma postura cautelosa, destacando que a maior parte dos est\u00fadios ainda est\u00e1 em fase de entrega. Ele prev\u00ea que o real desempenho do mercado ser\u00e1 avaliado nos pr\u00f3ximos um ou dois anos, a partir dos dados de receita de loca\u00e7\u00e3o e n\u00e3o apenas pela velocidade de vendas das unidades.<\/p>\n
Assim, a demanda j\u00e1 est\u00e1 confirmada, e a oferta come\u00e7a a se ajustar a uma restri\u00e7\u00e3o que durava d\u00e9cadas. Para investidores, a equa\u00e7\u00e3o apresenta fundamentos s\u00f3lidos \u2014 com procura crescente, oferta limitada pela geografia e retornos historicamente superiores aos da renda fixa \u2014 mas conta com um fator externo que n\u00e3o depende do mercado: a estabilidade regulat\u00f3ria e jur\u00eddica.<\/p>\n