Os fundos imobili\u00e1rios (FIIs) alcan\u00e7aram o marco hist\u00f3rico de 3,1 milh\u00f5es de investidores no primeiro trimestre de 2026, representando um aumento de aproximadamente 9% comparado ao in\u00edcio de 2025, que contava com 2,7 milh\u00f5es de investidores.<\/p>\n
No entanto, mesmo com esse crescimento aparente, os FIIs representam apenas 1,4% da popula\u00e7\u00e3o brasileira, estimada em cerca de 213,4 milh\u00f5es de pessoas atualmente. Al\u00e9m disso, a maturidade do mercado ainda \u00e9 limitada, principalmente devido \u00e0 reduzida participa\u00e7\u00e3o de investidores institucionais.<\/p>\n
Para exemplificar essa diferen\u00e7a, cerca de 74% dos cotistas de fundos imobili\u00e1rios s\u00e3o pessoas f\u00edsicas, enquanto investidores institucionais respondem por apenas 21% da base. Os investidores estrangeiros n\u00e3o residentes completam os 5% restantes.<\/p>\n
Ao comparar com outras modalidades de investimento, a ind\u00fastria de a\u00e7\u00f5es \u00e0 vista na B3 possui perto de 4 milh\u00f5es de investidores, sendo apenas 14% deles pessoas f\u00edsicas, demonstrando forte presen\u00e7a institucional neste segmento.<\/p>\n
O cen\u00e1rio internacional tamb\u00e9m exibe distin\u00e7\u00f5es marcantes: nos Estados Unidos, os REITs (semelhantes aos FIIs no Brasil) s\u00e3o dominados por investidores institucionais, que representam mais da metade do capital investido.<\/p>\n
Segundo Fl\u00e1vio Pires, analista s\u00eanior de FIIs do Santander, a principal raz\u00e3o para a demora na populariza\u00e7\u00e3o dos fundos imobili\u00e1rios entre investidores institucionais est\u00e1 relacionada \u00e0 baixa liquidez e ao perfil de retorno oferecido por esses ve\u00edculos.<\/p>\n
Ele destaca que esses investidores buscam, fundamentalmente, liquidez e ganhos de capital substanciais, enquanto os FIIs tendem a ser vistos mais como fontes de renda mensal regular. Os dados refor\u00e7am essa percep\u00e7\u00e3o: no come\u00e7o de 2026, o volume m\u00e9dio di\u00e1rio de negocia\u00e7\u00e3o dos FIIs ficou em cerca de R$ 519 milh\u00f5es, crescimento de 60% em rela\u00e7\u00e3o ao mesmo per\u00edodo do ano anterior. Contudo, o mercado \u00e0 vista de a\u00e7\u00f5es na bolsa brasileira movimentou diariamente cerca de R$ 25,8 bilh\u00f5es, evidenciando um volume de negocia\u00e7\u00e3o 50 vezes maior do que o dos FIIs.<\/p>\n
De acordo com Pires, a volatilidade reduzida dos fundos imobili\u00e1rios restringe os retornos obtidos a partir do ganho de capital, o que torna o produto menos atrativo para investidores institucionais que buscam maior dinamismo.<\/p>\n
Investidores institucionais s\u00e3o entidades jur\u00eddicas, como bancos e fundos de investimento, respons\u00e1veis pela administra\u00e7\u00e3o de grandes volumes de recursos de terceiros.<\/p>\n
Para o analista, enquanto o mercado depender majoritariamente de pessoas f\u00edsicas, o crescimento dos FIIs ser\u00e1 consistente, por\u00e9m limitado em ritmo. Isso porque a entrada de investidores institucionais, que aportam quantias maiores, seria necess\u00e1ria para um aumento mais acelerado do setor.<\/p>\n
Diante da car\u00eancia de novos aportes significativos, os gestores dos fundos imobili\u00e1rios t\u00eam adotado a pr\u00e1tica de troca de cotas por im\u00f3veis, adquirindo ativos e efetuando o pagamento com seus pr\u00f3prios pap\u00e9is, ao inv\u00e9s de dinheiro.<\/p>\n
Fl\u00e1vio Pires considera esse m\u00e9todo uma solu\u00e7\u00e3o estrutural importante para o crescimento dos fundos, mas alerta que possui efeitos colaterais. Um deles \u00e9 a poss\u00edvel press\u00e3o vendedora no curto e m\u00e9dio prazo, quando investidores preferem liquidar suas posi\u00e7\u00f5es em dinheiro ao inv\u00e9s de manter as cotas recebidas.<\/p>\n
Exemplo disso \u00e9 o fundo TRXF11, que realizou diversas aquisi\u00e7\u00f5es utilizando esse mecanismo e, como resultado, apresentou uma desvaloriza\u00e7\u00e3o aproximada de 8% nos \u00faltimos 12 meses, passando de R$ 99 em abril de 2025 para cerca de R$ 92 atualmente.<\/p>\n
Por outro lado, essa din\u00e2mica pode contribuir para a expans\u00e3o da liquidez, fator que afasta investidores institucionais. No caso do TRXF11, o volume m\u00e9dio di\u00e1rio negociado passou de cerca de R$ 4 milh\u00f5es para cerca de R$ 20 milh\u00f5es ap\u00f3s a ado\u00e7\u00e3o da troca de cotas.<\/p>\n
O Santander prev\u00ea que os fundos imobili\u00e1rios devem atrair aproximadamente 400 mil novos investidores ao longo de 2026, representando uma m\u00e9dia mensal de cerca de 34 mil entradas, o que elevaria o total de cotistas para 3,4 milh\u00f5es, equivalente a 1,6% da popula\u00e7\u00e3o brasileira.<\/p>\n
Esse avan\u00e7o deve ser impulsionado principalmente pela maior difus\u00e3o dos FIIs entre assessores de investimentos, pela crescente busca por ativos que proporcionem renda passiva e pelo efeito de recomenda\u00e7\u00f5es entre investidores, conhecido como “boca a boca”.<\/p>\n
Fl\u00e1vio Pires ressalta que o perfil do investidor pessoa f\u00edsica \u00e9 motivado pela possibilidade de receber renda passiva mensal atrav\u00e9s dos FIIs sem a necessidade de lidar diretamente com inquilinos, sem tributa\u00e7\u00e3o de imposto de renda sobre os rendimentos e contando com a facilidade proporcionada pelo ambiente da bolsa de valores.<\/p>\n
Apesar da expectativa positiva de expans\u00e3o, o especialista reconhece que o Brasil est\u00e1 distante de mercados mais amadurecidos. Nos Estados Unidos, cerca de 40% da popula\u00e7\u00e3o investe em REITs, \u00edndice muito superior \u00e0 participa\u00e7\u00e3o de cotistas no pa\u00eds.<\/p>\n
Pires chama a aten\u00e7\u00e3o para erros comuns entre investidores pessoa f\u00edsica, como se deixar levar exclusivamente por dividendos elevados, sem an\u00e1lise da sustentabilidade desses pagamentos ao longo do tempo.<\/p>\n
Outro equ\u00edvoco frequente \u00e9 adquirir FIIs com baixa liquidez, o que pode dificultar a sa\u00edda do investimento em momentos oportunos, prejudicando a gest\u00e3o da carteira.<\/p>\n