Em S\u00e3o Paulo, o setor imobili\u00e1rio de alto padr\u00e3o tem apostado em um novo conceito para atender ao p\u00fablico da terceira idade: o senior living. Esse modelo consiste em condom\u00ednios residenciais que oferecem servi\u00e7os integrados de sa\u00fade e hotelaria, como fisioterapia, atendimento de enfermagem 24 horas, aulas de pilates e restaurantes no local.<\/p>\n
Um exemplo pioneiro \u00e9 o empreendimento Naara Higien\u00f3polis, lan\u00e7ado em novembro de 2025 pela Tecnisa em parceria com a Naara Longevity Residences. Com previs\u00e3o de entrega em outubro de 2028, o pr\u00e9dio est\u00e1 localizado na rua Alameda Barros, no tradicional bairro de Higien\u00f3polis, em S\u00e3o Paulo.<\/p>\n
No mesmo bairro, a incorporadora Vitacon, conhecida por seus est\u00fadios, planeja lan\u00e7ar em agosto deste ano um residencial com 510 unidades, desenvolvidas em colabora\u00e7\u00e3o com consultores do Hospital Albert Einstein.<\/p>\n
Esses projetos refletem uma tend\u00eancia demogr\u00e1fica evidente: o envelhecimento da popula\u00e7\u00e3o brasileira. Conforme dados do Censo de 2022, existem 32 milh\u00f5es de brasileiros com 60 anos ou mais, representando 15,8% da popula\u00e7\u00e3o, percentual que era de 6,1% em 1980. Segundo proje\u00e7\u00f5es do IBGE, em 2070, esse grupo deve representar cerca de 38%, o que significa aproximadamente 316 idosos para cada 100 pessoas com at\u00e9 14 anos.<\/p>\n
Al\u00e9m disso, a nova gera\u00e7\u00e3o de idosos se caracteriza por ser mais ativa e com maior longevidade, enquanto o pa\u00eds apresenta fam\u00edlias menores, o que reduz o n\u00famero de filhos dispon\u00edveis para ajudar no cuidado dos pais e av\u00f3s com necessidades especiais.<\/p>\n
Antecipando essa mudan\u00e7a, empresas brasileiras tentam replicar o modelo j\u00e1 consolidado nos Estados Unidos, onde, at\u00e9 o final de 2025, cerca de 635 mil unidades de senior living estavam ocupadas. Contudo, ainda h\u00e1 o desafio de demonstrar a viabilidade econ\u00f4mica desses empreendimentos no Brasil e diferenciar essa oferta das tradicionais casas de repouso, menos atrativas. \u00c9 tamb\u00e9m necess\u00e1rio convencer que, apesar do custo mais elevado comparado a im\u00f3veis convencionais, esses residenciais trazem benef\u00edcios concretos em autonomia e vida social para os idosos.<\/p>\n
Joseph Nigri, especialista no setor imobili\u00e1rio e filho do fundador da Tecnisa, Meyer Nigri, lidera a Naara Longevity Residences desde 2025, ap\u00f3s estudar por uma d\u00e9cada o senior living globalmente. Sua motiva\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m foi pessoal, buscando uma solu\u00e7\u00e3o para a av\u00f3 que precisava de um espa\u00e7o menor e de infraestrutura de sa\u00fade, aliado \u00e0 conviv\u00eancia social.<\/p>\n
Essa abordagem atraiu investidores importantes como as fam\u00edlias dos bilion\u00e1rios Rubens Ometto, da Cosan, e Josef Feffer, da Suzano, que investiram milh\u00f5es na startup via gestoras renomadas. O primeiro projeto, Naara Higien\u00f3polis, ter\u00e1 26 andares com 106 unidades voltadas para pessoas com 75 anos ou mais.<\/p>\n
Das unidades, 70 ser\u00e3o dedicadas ao p\u00fablico s\u00eanior, divididas entre 46 apartamentos de duas su\u00edtes para venda e 24 est\u00fadios de uma su\u00edte para loca\u00e7\u00e3o pela incorporadora.<\/p>\n
Lan\u00e7ado em novembro de 2025, o empreendimento j\u00e1 comercializou 45% das unidades, com pre\u00e7o m\u00e9dio por metro quadrado em torno de R$ 28,5 mil, valor 15% a 20% superior ao de im\u00f3veis convencionais na regi\u00e3o.<\/p>\n
O condom\u00ednio ter\u00e1 taxa de condom\u00ednio estimada em R$ 6,5 mil mensais, que inclui servi\u00e7os hoteleiros \u2014 operados pela HCC Hot\u00e9is e focados em estadias prolongadas, com limpeza e manuten\u00e7\u00e3o \u2014 e atendimento de sa\u00fade 24 horas pela True Health, que administrar\u00e1 ambulat\u00f3rio e pronto-socorro interno.<\/p>\n
No t\u00e9rreo, o restaurante ser\u00e1 gerido pela rede Badau\u00ea, proporcionando um ambiente sofisticado ao inv\u00e9s dos tradicionais refeit\u00f3rios de casas de repouso. Nigri destaca que n\u00e3o h\u00e1 hor\u00e1rios r\u00edgidos ou rotinas coletivas impostas, permitindo que os moradores desfrutem de autonomia e conviv\u00eancia livre.<\/p>\n
A proposta \u00e9 fomentar uma vida independente, com foco em preven\u00e7\u00e3o e seguran\u00e7a para evitar acidentes dom\u00e9sticos.<\/p>\n
Para 2026, a Naara j\u00e1 planeja um segundo projeto, tendo adquirido um terreno em Pinheiros e negociando \u00e1reas em bairros nobres como Vila Nova Concei\u00e7\u00e3o, Jardins, Para\u00edso e Morumbi.<\/p>\n
A Vitacon, fundada em 2009 por Alexandre Frankel, tornou-se conhecida pelos microapartamentos destinados principalmente ao p\u00fablico jovem, apostando na ideia de que a localiza\u00e7\u00e3o e servi\u00e7os ao redor s\u00e3o mais importantes que o tamanho da unidade. Agora, a empresa visa aplicar esse conceito para o p\u00fablico com mais de 60 anos.<\/p>\n
Seu empreendimento em Higien\u00f3polis contar\u00e1 com 510 est\u00fadios de 30 m\u00b2, majoritariamente para loca\u00e7\u00e3o. O pre\u00e7o por metro quadrado est\u00e1 estimado entre R$ 28 mil e R$ 30 mil, resultando em unidades entre R$ 840 mil e R$ 900 mil.<\/p>\n
O projeto foi concebido com aux\u00edlio do Hospital Albert Einstein, para adequar os apartamentos e as \u00e1reas comuns \u00e0s necessidades de sa\u00fade dos moradores. Por exemplo, corredores amplos acess\u00edveis a cadeirantes e macas, al\u00e9m de elevadores preparados para transporte de macas em emerg\u00eancias.<\/p>\n
A Vitacon tem planos de lan\u00e7ar outros dois empreendimentos destinados a idosos em 2027 e ampliar gradualmente o projeto conforme a utiliza\u00e7\u00e3o dos cerca de 20 terrenos que possui.<\/p>\n
Embora esses projetos estejam em desenvolvimento, a demanda por residenciais espec\u00edficos para idosos no Brasil ainda \u00e9 incerta, em grande parte devido a barreiras culturais. A mudan\u00e7a para condom\u00ednios exclusivos para a terceira idade \u00e9 algo ainda pouco comum, mesmo entre aqueles com poder aquisitivo para isso, e muitos idosos n\u00e3o demonstram interesse em viver em comunidades segmentadas etariamente.<\/p>\n
Cl\u00e1udio Carvalho, CEO da AW Realty, comenta que, apesar de ser uma tend\u00eancia que ganha espa\u00e7o, o mercado brasileiro ainda carece de uma mudan\u00e7a cultural para esse tipo de moradia. Ele prefere observar alguns projetos em funcionamento para aprender com suas experi\u00eancias antes de se engajar totalmente.<\/p>\n
Os pr\u00f3prios desenvolvedores j\u00e1 adotam estrat\u00e9gias para superar essas barreiras. No Naara Higien\u00f3polis, por exemplo, algumas unidades s\u00e3o oferecidas a jovens que pagam aluguel subsidiado em troca de participarem das atividades comunit\u00e1rias do condom\u00ednio, como aulas e eventos. O contrato prev\u00ea a desocupa\u00e7\u00e3o caso as regras n\u00e3o sejam cumpridas.<\/p>\n
Na mesma linha, a Vitacon n\u00e3o restringir\u00e1 completamente seu empreendimento a idosos, disponibilizando parte das unidades para loca\u00e7\u00f5es de curta dura\u00e7\u00e3o, o que amplia o perfil dos moradores e integra diferentes faixas et\u00e1rias.<\/p>\n