Marcelo Fedak, s\u00f3cio e respons\u00e1vel global pela \u00e1rea de real estate do Patria Investimentos para mercados fora do Brasil, afirmou em entrevista \u00e0 Bloomberg L\u00ednea que a gestora v\u00ea boas oportunidades em galp\u00f5es log\u00edsticos e resid\u00eancias na Am\u00e9rica Latina, mesmo diante do atual cen\u00e1rio de juros elevados. A empresa, uma das maiores na gest\u00e3o de ativos alternativos da regi\u00e3o, tem buscado ampliar sua presen\u00e7a em pa\u00edses como Col\u00f4mbia, M\u00e9xico e Chile.<\/p>\n
O executivo destacou a Col\u00f4mbia como um mercado chave para o Patria, onde h\u00e1 cerca de US$ 6,4 bilh\u00f5es investidos, sendo US$ 2,3 bilh\u00f5es dedicados ao setor imobili\u00e1rio. No pa\u00eds, a gestora administra o Real Estate FIC, seu maior fundo local, que excede US$ 1,4 bilh\u00e3o em ativos. O modelo adotado combina compras diretas com parcerias a fim de garantir maior liquidez e diversifica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
Apesar da dificuldade para captar recursos em um ambiente de juros altos, o Patria busca reproduzir as estrat\u00e9gias aplicadas no Brasil e M\u00e9xico, incluindo a gest\u00e3o de portf\u00f3lios compartilhados e empreendimentos diferenciados. Mesmo com uma desacelera\u00e7\u00e3o nos pre\u00e7os dos im\u00f3veis em Bogot\u00e1, monitorada desde agosto de 2022, as perspectivas permanecem positivas, principalmente devido a projetos residenciais via o fundo Desarrollos 2, com previs\u00e3o de conclus\u00e3o em 2027 e retornos acima do esperado.<\/p>\n
Al\u00e9m disso, em Medell\u00edn, a gestora est\u00e1 desenvolvendo o Palermo, um complexo sustent\u00e1vel com fun\u00e7\u00e3o mista que inclui escrit\u00f3rios, hotelaria e com\u00e9rcio, com foco na responsabilidade ambiental e impacto social na comunidade local.<\/p>\n
No M\u00e9xico, o Patria atua em um mercado mais desenvolvido, com um ecossistema de fundos imobili\u00e1rios que varia entre US$ 30 bilh\u00f5es e US$ 35 bilh\u00f5es, aproximando-se do tamanho do mercado brasileiro. A estrat\u00e9gia naquele pa\u00eds prioriza a participa\u00e7\u00e3o em um mercado j\u00e1 l\u00edquido e profundo, aproveitando tamb\u00e9m a proximidade com os Estados Unidos para investir em armaz\u00e9ns industriais e infraestrutura log\u00edstica voltada para exporta\u00e7\u00f5es.<\/p>\n
O Brasil \u00e9 apontado como modelo para a Am\u00e9rica Latina, dispondo de um setor imobili\u00e1rio robusto, estimado entre US$ 35 bilh\u00f5es e US$ 40 bilh\u00f5es, com baixa vac\u00e2ncia nas principais cidades e um sistema de fundos imobili\u00e1rios bem estruturado. S\u00e3o Paulo destaca-se na regi\u00e3o com um parque log\u00edstico de 12 a 15 milh\u00f5es de metros quadrados, muito acima de cidades como Bogot\u00e1 ou Santiago, que t\u00eam cerca de 2 a 3 milh\u00f5es de metros quadrados. Em compara\u00e7\u00e3o com os EUA, essa diferen\u00e7a \u00e9 ainda maior, evidenciando o espa\u00e7o para crescimento regional.<\/p>\n
Gra\u00e7as \u00e0 dimens\u00e3o do mercado brasileiro, o Patria consegue implementar estrat\u00e9gias de diversifica\u00e7\u00e3o e manter n\u00edveis moderados de endividamento, servindo de modelo para suas opera\u00e7\u00f5es em outras partes da Am\u00e9rica Latina.<\/p>\n
Embora o Chile fa\u00e7a parte da \u00e1rea de atua\u00e7\u00e3o da gestora, sua participa\u00e7\u00e3o \u00e9 mais restrita. O mercado chileno \u00e9 menos expans\u00edvel, principalmente por conta da concorr\u00eancia de seguradoras locais e de um ecossistema que dificulta a entrada de novos competidores. Ainda assim, o Patria mant\u00e9m investimentos, focando em ativos consolidados com perfil seletivo.<\/p>\n
O segmento de log\u00edstica \u00e9 considerado um dos mais valiosos para o Patria. A pandemia intensificou a demanda por galp\u00f5es e centros de distribui\u00e7\u00e3o, mas a oferta na Am\u00e9rica Latina permanece abaixo dos padr\u00f5es globais. A vac\u00e2ncia baixa e o crescimento do e-commerce levaram a empresa a priorizar essa \u00e1rea, buscando ampliar sua escala atrav\u00e9s de novos projetos e parcerias estrat\u00e9gicas nos mercados da Col\u00f4mbia, M\u00e9xico e Brasil.<\/p>\n
O compromisso com crit\u00e9rios ESG (ambiental, social e governan\u00e7a) est\u00e1 presente em todas as iniciativas do Patria. A incorporadora adota certifica\u00e7\u00f5es LEED, promove a gest\u00e3o eficaz da \u00e1gua e busca reduzir o consumo energ\u00e9tico em empreendimentos comerciais, varejo e log\u00edsticos. Segundo Fedak, esses cuidados trazem benef\u00edcios ambientais e tamb\u00e9m reduzem custos, valorizando os ativos e tornando-os mais atrativos para os locat\u00e1rios. O projeto Palermo, em Medell\u00edn, exemplifica essa abordagem ao combinar crit\u00e9rios ambientais com investimentos sociais na comunidade local.<\/p>\n
O futuro do mercado imobili\u00e1rio na regi\u00e3o est\u00e1 marcado pela evolu\u00e7\u00e3o das taxas de juros, que possuem grande influ\u00eancia sobre a rentabilidade dos investimentos. Na Col\u00f4mbia, as proje\u00e7\u00f5es indicam uma redu\u00e7\u00e3o da taxa b\u00e1sica de 9,25% para cerca de 6% ao ano em dois anos, o que poderia impulsionar novos investimentos em im\u00f3veis residenciais e comerciais. No M\u00e9xico, espera-se que os juros caiam de 7,75%, enquanto no Brasil permanecem elevados, perto de 15% ao ano.<\/p>\n
Para se proteger contra as oscila\u00e7\u00f5es, o Patria foca em produtos voltados para investidores locais, evitando exposi\u00e7\u00e3o cambial e mantendo n\u00edveis controlados de alavancagem, como no fundo colombiano, cujo empr\u00e9stimo corresponde a 30% do valor do patrim\u00f4nio. Os riscos pol\u00edticos e de seguran\u00e7a s\u00e3o equacionados atrav\u00e9s da escolha de ativos em \u00e1reas centrais e distritos financeiros, onde esses problemas s\u00e3o menores.<\/p>\n
Embora o mercado colombiano seja ainda modesto, com patrim\u00f4nio imobili\u00e1rio comercial estimado em US$ 8 bilh\u00f5es e representando aproximadamente 24% do PIB local (contra mais de 40% em pa\u00edses desenvolvidos), essa desvantagem \u00e9 vista como oportunidade para o Patria expandir o setor, aumentando a liquidez e ampliando o acesso para investidores institucionais.<\/p>\n
Assim, a estrat\u00e9gia da empresa na Am\u00e9rica Latina consiste em aproveitar as vantagens espec\u00edficas de cada pa\u00eds \u2014 a profundidade do M\u00e9xico, o tamanho do Brasil, o crescimento da Col\u00f4mbia e a estabilidade do Chile \u2014 para criar um portf\u00f3lio diversificado que explore o potencial da regi\u00e3o na pr\u00f3xima d\u00e9cada.<\/p>\n