O valor dos im\u00f3veis que comp\u00f5em os fundos imobili\u00e1rios do tipo \u201ctijolo\u201d \u00e9 revisado anualmente, fazendo com que qualquer valoriza\u00e7\u00e3o dos ativos s\u00f3 seja refletida no patrim\u00f4nio do fundo com um atraso de 12 meses.<\/p>\n
Embora pare\u00e7a simples determinar o pre\u00e7o de um fundo imobili\u00e1rio somando o valor das suas cotas, especialmente em fundos que investem em im\u00f3veis f\u00edsicos, essa avalia\u00e7\u00e3o n\u00e3o \u00e9 t\u00e3o direta. Frequentemente, o valor das cotas negociadas no mercado apresenta varia\u00e7\u00f5es que n\u00e3o correspondem exatamente ao valor patrimonial dos im\u00f3veis detidos pelo fundo.<\/p>\n
O valor de mercado das cotas \u00e9 influenciado por diversos fatores al\u00e9m dos im\u00f3veis f\u00edsicos, como, por exemplo, o comportamento das taxas de juros. Em momentos de queda nos juros, o pre\u00e7o das cotas tende a subir por conta da correla\u00e7\u00e3o com t\u00edtulos p\u00fablicos ligados \u00e0 infla\u00e7\u00e3o, como o Tesouro IPCA+ ou NTN-B. Quando as taxas de juros diminuem, o valor nominal desses t\u00edtulos aumenta, e as cotas dos fundos imobili\u00e1rios acompanham esse movimento, mesmo que o valor dos im\u00f3veis permane\u00e7a est\u00e1vel.<\/p>\n
Assim, quando os juros sobem, o pre\u00e7o das cotas cai, gerando uma oscila\u00e7\u00e3o que pode ser independentemente do valor patrimonial dos im\u00f3veis na carteira do fundo.<\/p>\n
Devido \u00e0 diferen\u00e7a entre pre\u00e7o de mercado e valor patrimonial, o m\u00faltiplo P\/VPA \u2014 que compara o pre\u00e7o da cota com o valor patrimonial por cota \u2014 serve para indicar se o fundo est\u00e1 negociando com desconto ou \u00e1gio no mercado secund\u00e1rio.<\/p>\n
Por exemplo, se o pre\u00e7o da cota cai de R$ 100 para R$ 90, mas o valor patrimonial permanece em R$ 100, o P\/VPA passa a ser 0,9, o que evidencia um desconto de 10% sobre o valor patrimonial. Esse desconto pode ser interpretado como uma oportunidade de valoriza\u00e7\u00e3o quando as condi\u00e7\u00f5es de mercado se ajustarem.<\/p>\n
Nos \u00faltimos anos, alguns fundos imobili\u00e1rios focados em im\u00f3veis corporativos chegaram a apresentar descontos superiores a 30% nessa m\u00e9trica. Atualmente, as cotas desses fundos est\u00e3o cotadas entre 18% e 25% abaixo do valor patrimonial.<\/p>\n
\u00c9 importante lembrar que os fundos imobili\u00e1rios que det\u00eam ativos f\u00edsicos, como lajes comerciais, galp\u00f5es e shoppings, atualizam o valor patrimonial de seus im\u00f3veis somente uma vez por ano, normalmente em dezembro, por meio de avalia\u00e7\u00f5es feitas por empresas independentes especializadas.<\/p>\n
Por isso, ao analisar esses fundos em outros meses do ano, o valor patrimonial informado frequentemente se encontra defasado em cerca de 11 meses.<\/p>\n
No ano passado, a atualiza\u00e7\u00e3o dos valores patrimoniais provocou ajustes positivos e negativos em diferentes fundos. Por exemplo, o TRX Real Estate (TRXF11) registrou uma valoriza\u00e7\u00e3o de 4,66% no valor patrimonial da cota na virada de 2025 para 2026, enquanto o P\u00e1tria Log\u00edstica (HGLG11) teve um acr\u00e9scimo de 2,52% no valor dos im\u00f3veis do portf\u00f3lio.<\/p>\n
Por outro lado, fundos como o BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11) e o XP Malls (XPML11) tiveram suas avalia\u00e7\u00f5es patrimoniais reduzidas, com quedas de 6% e 2,6%, respectivamente.<\/p>\n
Um caso emblem\u00e1tico foi o do HSI Mall (HSML11), que apresentou um reajuste patrimonial positivo de 13,6%, um dos maiores do setor no ano anterior. No in\u00edcio de 2025, esse fundo estava com um P\/VPA de 0,85, indicando um desconto aparente de 15% em rela\u00e7\u00e3o ao valor patrimonial.<\/p>\n
No entanto, considerando a revis\u00e3o patrimonial posterior, o valor justo estava, na verdade, 13,6% acima do valor apontado inicialmente, o que eleva o desconto real para 28,6%. Mesmo sem recuperar a totalidade desse desconto at\u00e9 o momento, as cotas desse fundo se valorizaram de R$ 72 em janeiro de 2025 para R$ 85 atualmente, um ganho de 18% em um per\u00edodo de um ano e meio.<\/p>\n
Apesar de o ritmo de crescimento dos pre\u00e7os dos im\u00f3veis ter desacelerado, a valoriza\u00e7\u00e3o ainda persiste. De acordo com o \u00edndice Fipe-Zap, o valor m\u00e9dio do metro quadrado no Brasil subiu nominalmente 7,73% em 2024 e 6,52% em 2025. No primeiro semestre de 2026, o avan\u00e7o nominal foi de 1,96%, o que totaliza um aumento de 5,59% em 12 meses at\u00e9 maio.<\/p>\n
Esses dados indicam que, mesmo com a defasagem na atualiza\u00e7\u00e3o patrimonial dos fundos imobili\u00e1rios de tijolo, h\u00e1 espa\u00e7o para potencial valoriza\u00e7\u00e3o das cotas quando os valores dos im\u00f3veis forem revisados.<\/p>\n