XPML11 realiza operação de R$ 300 milhões e expande portfólio
O fundo imobiliário XPML11 finalizou uma iniciativa estratégica junto com o CPSH11, através de sua subsidiária integral, o Internacional FII, que envolveu cinco shoppings centers. Essa operação contemplou a compra e venda de participações com o objetivo de diversificar e ampliar sua presença no setor de varejo físico. O pagamento à vista alcançou o montante de R$ 266,6 milhões, complementado por ajustes futuros de preço e mecanismos vinculados ao desempenho dos ativos.
O fundo adquiriu 10% do Praia de Belas Shopping, 4,53% do Shopping Metrô Tatuapé, 15% do Shopping Metrô Boulevard Tatuapé e 5,5% do Shopping Iguatemi Bosque. Em contrapartida, vendeu 4,81% do Internacional Shopping Guarulhos, permitindo uma realocação de capital para imóveis considerados estratégicos. Essa venda gerou receita de R$ 76,7 milhões, ajudando no equilíbrio financeiro da transação.
O financiamento da operação ocorreu principalmente com recursos da 13ª emissão de cotas do XPML11, além de parte dos valores captados na venda das cotas. Além do pagamento inicial, estão previstas duas parcelas de R$ 39,15 milhões cada, com vencimentos em outubro de 2026 e outubro de 2027, corrigidas pelo IPCA, conferindo previsibilidade e proteção do valor real investido ao longo do tempo.
Um adicional importante é o mecanismo de earnout vinculado ao desempenho operacional de três propriedades: Praia de Belas, Metrô Tatuapé e Metrô Boulevard Tatuapé. A gestora estima que esse pagamento contingente não ultrapasse R$ 10 milhões, limitando riscos e alinhando os interesses das partes envolvidas. Esse tipo de cláusula é comum no mercado e permite captar ganhos operacionais posteriores à aquisição.
O Internacional Shopping Guarulhos, com 75,4 mil metros quadrados de ABL, 360 lojas, 15 salas de cinema e uma unidade do Poupatempo, continua sendo relevante no portfólio do fundo. Após a operação, o XPML11 mantém 15,09% de participação nesse ativo, garantindo exposição a um shopping consolidado na região metropolitana de São Paulo. Já entre os novos investimentos, o destaque fica para o Praia de Belas Shopping, aberto em 1991 em Porto Alegre, com 47,2 mil metros quadrados de ABL e mais de 200 lojas.
Com a nova fração adquirida, o XPML11 passa a deter 23% do Praia de Belas, reforçando a presença do fundo em um mercado essencial do Sul do país. Essa estratégia reflete a concentração em empreendimentos de destaque, com potencial para gerar fluxo de caixa resistente e oportunidades de crescimento sustentável por meio de gestão ativa e aprimoramento do mix de lojas.
